现代住区规划建设的几点思考

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　跨入新世纪，随着我们国力的增强和人民收入水平的提高，广大群众改善居住条件的要求越来越高。现代住区的规划建设如何创造出更加舒适、更加便捷、更加文明健康的人居环境，既是时代的要求，也是市场的需求。

　　一、关于住区的交通组织?

　　1.人、车分流问题

　　住区的交通网络，被称为住区的血脉，是住区规划设计的关键所在。路网怎么设计，人、车是分流带是合流，很大程度上关系着居住生活质量。

　　现在，有一种观点认为，住区交通组织一定要做到人车分流，否则，住区交通组织不能称优秀。我认为这种看法，有关偏颇，甚至是一种误导。

　　按照常理，不同的住区、区位环境不一样，规模条件不相同，不可能也没必要按一种模式去规划设计。许多规划建设的实践表明，不是因地制宜，而是刻意追求某一种形式，往往会适得其反，做出来的住区交通组织不经济，不合理。

　　在实践中我们发现，不少住区采取人、车合流的交通组织有它的合理性。因为住区的机动车交通量毕竟不同于城市干道，是有限度的，再者，住区对机动车的车速也是严格限制的，不允许开快车。故此，采用人、车合流组织住区交通的优秀住区，国内、国外都不乏其例。

　　我想强调的是，住区交通组织，可以人、车分流，也可以人、车合流，要因区制宜。适合做人、车合流的路网，必须实行分道。即人行、车行可以在一条交通线上，但行进中，必须各行其道，人、车分道行驶。

　　人车分道，对道路断面设计有一定要求，平面设计要留出人行道的位置，留足人行道的占地；竖向设计最好是车行、人行不在一个层面，略有高差；在空间上作适当分隔，比如做绿化分隔，种植行道树等。相信这样的交通环境，开车人和步行人都会有安全、满意的感觉。

　　无论人、车分流，还是合流，人、车要分道，路网结构要合理，密度要适当。我认为住区的路幅不宜太宽，太宽了易使驾车人无形中放松警戒，容易开快车，增加安全隐患。一般情况下，小区主路双车道即可。路幅可适当窄一点、路网应适当密一点。这样，交通用地不增加，投资不增加，既满足交通功能要求，又改善交通安全环境。

　　2.停车问题

　　这里所说的停车，是指机动机的停放。随着社会、经济的发展，小汽车进入家庭的步伐迅速加快，住区停车问题愈显突出。近一、二年各地对新建住区停车要求越来越高，有的已超过建设部对康居工程的停车指标要求。

　　切实解决好停车问题，要满足三个方面：一是要有足够的车位数量，二是要能够便捷地存取车，三是要处理好人、车、绿地的矛盾，分析各地住区停车的成功经验，我觉得以下几点可以借鉴：

　　第一，坚持就近停放、合理而局。就近即意味着方便，如果存取车都不方便，则有悖于住户买车图方便的初衷。就近，能满足人的心理需要，住在楼上，车停楼下，开窗可视爱车，令人放心，甚至，自己的孩子还可能到自家车边看一看，摸一摸，围车游戏，也是一种天伦之乐，正常心态。就近，也不一定会影响环境。汽车的噪音，尾气问题，相信会因汽车技术进步而逐步得到缓解，再说，人往往是要有一定的声波刺激的，它会让人感到这就是生活，这里有生机，过分的寂静反而会让人不安。

　　第二，尽量采用地面停放，均匀分布。这是就一般的住宅区而言的。至于那些地处闹市中心或对容积率要求很高的住区的停车问题，只能靠地下空间或地上立体停车，此乃不得已而为之。地面停车的主要优点是投资少，见效快，同时地面停车效能高，投资一平米，见效一平米。不同于建地下停车场，受建筑柱网结构制约，难以有效充分利用。现正在建的北京龙泽园小区，为国家康居示范工程之一，中美合作项目，就采用了八个均匀分布的地面停车场的规划做法，其停车位占到停车总数的70%，这由美国规划师设计，得到了我国国内专家的普遍赞同。

　　地面停车，要平衡好人与车的用地关系，规划时要留足人的户外活动用地。可利用住区的消极空间，宅旁屋后适当建规模适当的停车场，也可在道路的适当位置放大处理，建设港湾式的停车场。这样的停车场，使用者因日落而归，车停满，人回屋，互不干扰。

　　络，被称为住区的血脉，是住区规划设计的关键所在。路网怎么设计，地面停车，还要平衡好停车与绿化的关系，不能影响环境。一般可采用植草砖，但应注意砖壁要薄，以留有足够的植草空间，还可在车位间种植林荫树等形式，以增加住区绿量，改善生态。通过规划师的精心设计和日常养护，这类问题不难解决。

　　第三，一次规划，分步实施。住区规划必须有前瞻性，规划出足够的停车位，为未来发展留有余地。这方面的经验教训是深刻的。如十年前建设的一批国家试点小区，有不少因为对停车位考虑不足，现在已跟不上发展，出现了严重的车“满”为患，从而失去了昔日的光辉。住区规划对停车位数的把握必须按照当地政府要求和发展趋势留足数量，一次规划到位，以免造成“先天”不足。

　　具体实施时，可以分步推进。规划方案也要尽力方便分步实施。家庭小汽车发展有个过程，过度超前，会造成浪费，特别是花了巨额资金建大型地下车库，建成后不能充分利用，对开发商和住房人都不利。现在有的住区建成后房子售馨，停车位卖出不多或卖不动的情况也常见。连深圳这样的经济发达地区也不乏其例。

　　为能分步实施，一些住区将集中停车场，规划设计在集中绿地、小广场、学校运动场等地下空间。当停车数量不多时，暂不建地下停车场，在汽车数量增加后，逐步开发地下停车场。这样做，兼顾了近期使用和远期发展，具有可操作性。在再建地下停车场时，也容易实施，经济性亦好。地下停车场可以采用全地下和半地下两种方式建造。有采用掩土车库的形式（即抬高绿地、运动场、底层作车库），有效解决了人、车、绿的矛盾。

　　3.住区封闭管理问题

　　这些年，我们规划建设的住区，多作空间围合，只留一、二个或二、三出入口让区内的人通行，并加设穿制服的保安实施封闭式的住区管理。应当承认，这种做法在一定程度上起到了维护住区环境安全和安静的作用。

　　然而，事物总是一分为二的。随着社会的进步，科技的发展，住区封闭式管理受到了时代的挑战。其一，住区的封闭管理会造成部分居民出行的不便，不符合现代人高生活节奏的要求，尤其是年青的上班族。人们在限定的一、二个出入口通行，上下班高峰时，更易造成“瓶颈”堵塞，交通不畅且不安全。其二，封闭管理安排警卫值勤，虽对歹徒、坏人有威慑力，但对住区居民少了亲切感、轻松感，甚至是减少了私密性。安全保障还得依靠科教进步，少用保安中“人海战术”。其三，封闭管理，不便于社会交融。一个住区形成一个封闭的庄园，城市中形成越来越多的“独立庄园”，人类多元文明之间的交流明显受阻。其四，为了强调住区的封闭合理，必然减少住区的出入口，又必将减少住区之间的穿行，进而导致城市的路网的稀疏。本来就已十分紧张的城市交通，将随着新的住区的建成而加剧城市交通的紧张和拥挤。

　　中国加入WTO，我们的国门都打开了，封闭的围墙推倒了，我们不少城市提出要建成国际城市加家园城市，城市住区为什么还要反其道而行，自己给自己加设隔离的围墙呢？住区的规划建设更应持开放的态势。

　　当然，住区不封闭，空间不围死，不等于“路路通”，任意穿行。开放的住区也应有自己的“游戏规则”，这个“游戏规则，要与居住的人的活动轨迹相吻合。通过科技手段，既实现住区的开放、通透，又做好住区环境的维护和安全防范。新城市主义倡导街坊式的住区布局，主张提高住区的道路密度，增加住区的交通通透性，这是现代住区规划建设不能不考虑的问题。

　　二、关于住区环境

　　1.居住环境的整合性

　　住区环境的优劣直接关系到居民的生活质量，是住区规划设计的灵魂，已经越来越受关注。

　　环境，决不单指绿化景观。环境的概念几乎涵盖了存在于人类周围的一切。归纳起来分自然环境、社会环境、物质环境三个方面，自然环境要强调生态性，社会环境要突出文化性，物质环境要提高功效性，三者相辅相成，互相影响，互相促进的。住区环境建设，实质是一个整合的过程，要发挥整合的作用，要实现整合效益最大化。

　　要实现居住环境整合效益最优，需要采用现代城市设计的理念和手法，尽可能地完善各项居住功能，增加情趣，提高品味，通过对住区的“精加工”，克服各种“先天不足”的毛病。住区规划建设中，应当将环境设计作为一个独立的设计阶段来进行。要彻底改变环境是搂栋设计的“副产品”的做法。（即摆好了接的位置，再“见室插绿”的作法）要通过对住区空间轮廓、群体组织、建筑色彩、立面造型、绿化配置、小品设置、屋顶、地面的铺砌效果等进行综合考虑，从而实现整合环境最优。

　　相对独立阶段的环境设计应与修建性详细规划同步进行，应建立在深入的居住形态调研，对居住行为充分认识、了解的基础之上。前两年，一些住区的规划建设热衷于搞大广场，大花园、大喷泉等，现在这种做法已逐步被淘汰；一些住区只注重植草坪、不注重栽树或很少种乔、灌木的做法也在改进中。取而代之的是方便实用、贴近居民的宅旁路边可以进入的小花园和各种便于人们交往的休憩场所，住区绿化追求密实度，讲究乔、灌、草、攀援植物的合理配置和氧气的释放量。过去一些盲目追风求洋，搞花架子，片面讲气派，放大尺度的做法也正在克服中，中国风格、地方特色、尺度适当、空间宜人的规划设计已越来越受到推崇。这是住区规划建设进步的表现，其环境整合效益定会越来越好。

　　2.建造、装修一体化

　　住宅建造和装修能否一次完成，实现其建造、装修的一体化，这已经直接关系到居住的环境质量。有消息报导，据北京消费者协会的一项调查，新装修家庭甲醛的超标户占70%以上；据北京儿童医院统计，十分之九的患脑炎的儿童，其家庭均在近期进行过住房装修。可见家庭住宅装修问题直接影响了居住环境质量。如何改变这种状况，建造装修一体化无疑是一种好的选择。

　　竣工交付毛坯房，这是我国住宅建设发展阶段的历史产物。其弊端已有目共睹：损坏结构、影响环境、严重扰民，浪费资源。

　　为克服开发者提供毛坯房，由住户自行装修造成的弊端，建设部专门发出通知禁止交付毛坯房，许多地方已纷纷提出菜单式装修方案——给住户提供装修菜单，住户点好“菜”后，开发商做“菜”，最后交出的是完全的成品房。这一方法，比提供毛坯房来说，无疑是个进步。但我们发现实施起来难度很大。开发者用心良苦，但收效甚微，据了解做菜单式装修成功者在全国廖廖无几。原因何在？主要还是目前的家装市场不完善、不规范，象样的家装专业队伍没有完全形成。鉴于此，开发商很难“按单做菜”。有的项目既然不好做，或者做了也不满意，加上按单做菜开发商会承担更多的责任和风险，于是干脆不做，交付的仍是毛坯房。

　　毛坯房不行，菜单式装修也难推开，那么一次性装修到位的路行不行呢？上海等地的实践证明：行。2001年上海市已有3千套住房实现了一次装修到位，结果很受买房者欢迎，购销两旺。比如奥林匹克花园住区要买房需提前5天排队。

　　上海市计划2002年3万套，2003年10万套（突破新房供应量的2/3）要实行建造、装修一体化。这是一个令人鼓舞的消息。它也将是我国住宅建设史上的一次飞跃，并以此成为推动住宅产业现代化的一个切入口。

　　一次装修到位，关键是转变观念。开发商、建造商、消费者和政府管理部门都要转变观念。一是没装修的住宅是半成品，不能卖；二是住房特色个性不能靠拆、砸、换的方式实现，而应从设计源头上考虑，从家俱、装饰品上体现。政府将制定相应的法规，加以限制和引导。

　　能否一次装修到位，关键在地方政府的决心，工作重点在开发商。开发商要认清市场发展潮流，适应市场需求，狠下决心，准确定位消费对象，认真把握市场需求，精心选择装修队伍，精心设计、精心选材（绿色建材）、精心施工，以满足广大消费者的需求。实际上，做好了住宅装修，保证了住房质量，也是对企业品牌的一种推进，亦蕴含着新的利润增长点。上海奥林匹克花园项目就是一个很好的佐证。据报道北京世纪城二幢高层住宅楼，共192套房，全部一次装修到位，推出后仅一天时间就销售一空。?

　　三、关于住宅建设配套?

　　1.适度超前的配套原则

　　在国家新的有关住宅区规划设计规范尚未颁布，老规范又不能完全适用的新情况下，如何规划建设住宅配套设施？现在各地做法不一，各显神通。见缝插针，不管配套的开发行为，已为各方所反对，难以为继，但不难发现至今还有不少开发项目，为追求项目的经济效益仍在千方百计地压缩配套项目，从而给城市给居民留下了隐患。笔者要强调的是住区建设配套问题要高度重视，并以适度超前为好。因为，相对充裕的配套设施，是住区运行高效率、服务高水平、居住高质量的必要条件，是住区的亮点，开发商的卖点。

　　住区配套设施（含各项生活设施、市政公用设施、公建文化设施等）分市场方式立项和非市场方式立项两种。住区配套适度超前，讲求的是居住功能上的完善，并不等于所有住区配套的项目一个都不少的新建。

　　以市场方式立项、建设的配套项目，主要是商业服务设施。这类设施建什么、不建什么，规模大小、标准高低，决心由投资者下，拍板在老板。其规划建设的依据是市场调查，调查越深入、透彻，决策会越科学、理性。

　　在建设布局上，过去那种住区周边建商店（特别是周边底商）、中间建住宅的手法，其弊端是显现的。商业繁荣不成，反而影响了内部居住环境，远不如相对集中布置在住区人流集中的地方或出入口附近，既使住区相对安静，又方便使用，符合现代生活的高节奏，高效率的要求，又能改变周边均是底商，不通透的格局。使住区的外围通透，空间交融，更能显现住区的档次和品味。

　　非市场方式立项、建设的配套项目，主要是文教、管理、市政设施等配套项目。这属于不完全适用市场方式调节或市场不能有效调节的领域，其建设与否、规模大小、档次高低，既要依赖开发者的行为，又要有政府的监督、管理行为。市政、道路、绿地、给排水、供电、供气、通信等设施必须配套、功能齐全、开发者要舍得投入。每一个项目的确定，规模、标准等既要讲功能、实用、经济，还应适度超前，留有发展绿地。文教项目，如幼儿园、托儿所、中、小学要强调因区制宜。如在市区搞旧区改造，附近的幼托、学校尚有足够的容量，能完全满足功能要求，就无须再强调新建。反之，必须配够。

　　2.建住区会所问题。

　　现在不少地方住区，正在兴起会所热，住区会所主要是为住区的居民服务的，它是社区交往、文化娱乐、以及餐饮休闲的主要场所，一般采用会员制的形式，以该住区居住者为主体，起到强化居民心理整合和归属的作用。

　　会所的功能类似于过去规划的小区老年活动站、青少年活动中心等，那时候不搞会员制，现在的会所也有没采用会员制的形式。不论形式如何，统称会所，似乎是一种时尚。这些姑且不论，要论的是建设规模问题。

　　现在住区会所有越建越大之嫌，似乎成了住区档次，水平的象征。会所建得大，设施较多，功能较全，一定程度上能起到弥补城市功能不足的作用。但从长计议，会所大了，要获得经济效益，要维持正常运营，就必然要招揽区外人员加盟。然而，这对住区环境是一种干扰，住区居民的家园感，领域感受到影响。倘若无外来加盟者或数量偏少，则正常运营难以保证。在已建成的住区会所中，因会所规模偏大，而到会所者偏少，造成开不了业而空关的现象也不少见。笔者认为，住区建会所，规模一定要适度，它必竟不是城市俱乐部。一定要牢固树立以为本住区居民服务为本的思想，因地制宜，以实现切实能为本区居民服务的功能性的住区会所的宗旨。