城市发展与土地资源利用

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经济发展是人类永恒的主题，而土地资源又是人类生存不可脱离的物质基础，发展与土地利用之间相互制约，又相互依存，这个问题在我国长期以来没有得到解决。改革开放以来，各种资源按照市场经济规律重新组合，短缺的土地资源如何得到合理高效利用，如何与城市持续发展相协调，便成为当前经济生活中的主题。然而，随着我国经济持续快速发展和城市规模的不断扩大，土地资源利用问题也日益突出，很值得人们思考。

　　1.城市发展规模与土地利用

　　城市对土地的需求，本质上是为实现城市经济和社会发展目标的需求。城市规划就是为了实现这一需求，作为政府行为，加强对土地的利用和管理。随着我国城市化水平的不断提高，城市人口增长需要相应的土地供应，从而占用部分耕地，这是符合经济发展规律的。同时，按照城市用地增长弹性系数（城市用地增长率/城市人口增长率），适当留有发展预留地也是符合城市发展规律的。但是，在符合客观规律的前提下，盲目扩大占地规模，把城市的合理发展不适当地变成乱占耕地，应予以纠正。具体表现有：

　　1.1城市占地规模过大。

　　城市规模的扩大是城市发展的重要标志，由于在规划理论和实践上都未能给出城市规模极限，片面强调城市的集聚效益，结果误导城市发展靠规模扩大来实现。如，广东省某地区1993年已有和新征城乡建设用地为6000km²，加上开发区用地共7000km²，相当于1990年（1724km²）的4倍。这说明一些城市（尤其城镇）不合理的扩大规模。

　　1.2人均占地面积偏大。

　　我国31个特大城市人均占地面积1986年为73.66m²，1996年为97.49m²，其中包头、兰州和唐山三市人均面积分别高达174.27、152.96和144.99m².尽管有专家认为，与国外一些人口规模相同城市比较，我国人均城市建设用地现状水平很低（101m²），但也建议，在2010年城市总规修编中，仍应按照国家《城市用地分类与规划建设用地标准（1990）》为指导，维持人均100m²用地标准，是符合国情和适应城市持续发展与土地合理利用的（建 设工程教育网 提供）。

　　1.3城市用地增长速度大大超过人口增长。

　　1985-1992年，全国城市建成区面积增加了64%，年均递增6.39%；同期非农人口增加了41%，年均递增4.39%，用地增长弹性系数为1.46，据有关方面研究，用地增长弹性系数在1.12时比较合理）。而上述31个特大城市1991-1996年弹性系数平均值高达5.30，其中哈尔滨和兰州分别为19.39和11.56.

　　2.城市发展与土地利用效率

　　综观人类利用土地的历史进程，城市发展从乡村变化为城市，实质就是土地利用效率从外延式向内涵式进化的社会过程。城市土地利用效率可分为两个层次：反映整体配置水平的结构效率和体现个体使用水平的边际效率。从近几年城市的快速发展和基础设施的大规模建设来看，两个层次上普遍存在着利用效率不高的现象。

　　2.1城市土地低效利用。

　　城市空闲土地利用潜力巨大。如上海市市区人均占地42.9m²，仅工业和仓储用地还有20km²可再开发利用。据对12个城市（含上海）调查，建成区内空闲地平均占建成区面积的17%以上，全国668个城市（1998年底）建成区21347.2km²，空闲土地按10-15%计，用地潜力有2135-3202km²，设人均用地100m²，可安排人口2135-3202万。旧城改造潜力也很大。如株洲市旧城需改造面积有7km²，占建成区的12.3%；淄博市为11.24km²，占建成区的10.7%；锦州市经过十几年的旧城改造，仍有近10km²需改造，约占建成区的20%.又如青岛30家企业空闲土地达114.2hm²，占企业用地总量的50%还多。（建设 工程教育 网提 供）

　　2.2城市土地闲置浪费。

　　广义的城市土地闲置指：①取得土地使用权后，未及时对土地加以利用，或土地利用率未达到规定要求，致使土地处于未被利用或利用不充分状态；②各种非法批地所造成的闲置状态，如越权批地造成的；未经批准，已圈占了土地，但未征或未用或利用不充分所造成的等。大规模的集中占用土地和违法滥用土地，不仅远远超出了经济建设的正常需求和实际可能的开发能力，而且是外延发展、粗放经营，以牺牲大量土地资源为代价的。

　　2.3城市住宅问题带来的困惑。

　　经过20年的迅猛发展，城镇居民人均居住面积从1978年的3.6m²跃进到8.8m².有关资料表明，1998-2000年平均每年住宅潜在需求近6.2m²，而我国现在每年的竣工量远远不能满足潜在需求！但在城镇大量缺房的同时，商品房则严重滞销，1997年空置房面积达7083万m².如此无效供给过剩与有效供给不足的共存，造成的原因尽管很多，但住宅空置等人为因素加剧住宅开发用地的浪费。