房地产项目管理初期之干系人分析

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　　房地产项目经常存在设计方案不能通过规划局的审批，通过规划局认可投资方又不同意，设计方案中存在诸多矛盾，方案设计改来调去。我个人认为问题应多方面分析，有针对性地开展工作，不能单纯只解决规划设计方案。
　　这就可以把项目管理中沟通管理之项目干系人分析引入实际应用。首先项目存在众多项目干系人，项目干系人是指与项目发生利益关系的个人或团体，项目干系人从项目中获利或受损，对项目的开展会有推进或阻碍的影响。这影响力有多大，就要对项目干系人进行分析，采取有效措施对项目干系人的利益进行平衡，并制定信息沟通等级，让不同的项目干系人得到相应等级内容的项目信息，从而使项目顺利按计划推进。
　　以某项目为例，项目干系人有：投资人（公司股东）、政府职能部门规划局、拆迁居民、项目周边居民、规划设计承包公司及其他承包商、潜在购房客户等等，这在实际操作中需要更多的细致调查分析找出更多的项目干系人。
　　目前该项目遇到的问题就是规划设计问题无法通过规划审批，表面上是设计方案不能得到规划局的认可，但要解决问题应从平衡各项目干系人的利益入手。例如以下干系人的利益所在：
　　1．投资人利益：项目可销售面积加大，使销售利润最大化。
　　2．政府利益：政府职能得到突出表现，项目可以带动社会效益、经济效益，提升城市魅力。
　　3．规划局审核人个人利益：严格执法提升工作业绩，同时是否有利用职权满足个人利益不得而知（现实问题不得不考虑）。
　　4．拆迁居民利益：通过拆迁使自己生活品质得到大幅提升。
　　5．项目周边居民利益：施工期间会给日常生活带来麻烦，项目的完成会来生活上的便易。
　　6．受项目开展和完成直接受损的周边居民：交通的不便、人车密集产生噪音、安全度降低、日照遮挡降低了生活品质。
　　还有潜在客户的要求等等各种利益因项目的存在而存在，满足所有干系人的利益是不可能的，但重点是要对项目干系人的利益进行有效平衡，利益得不到平衡的干系人会对项目的顺利进行产生风险，风险影响程度有高有低，应进行认真分析制定风险规避和应对措施。利益平衡的方法可以是修改调整规划设计方案，但不是唯一的方法，也可以采取其他措施，例如对损失日照而降低生活品质的居民给与经济补偿。开发公司集合工程、设计、策划、成本、法律等人员共同分析相应领域可能带来的风险及风险可能带来的损失，制定应对计划，使风险发生的可能性降到最低，使风险发生后带来的损失降到最低。
　　明确各项目干系人的利益所在，通过谈判、妥协、强制等手段使项目干系人的利益得到平衡，项目可以顺利进行；如果无法达到平衡，就可能导致项目的终止，此时终止项目会把投资损失降到最低，否则盲目递进会使项目遭受更大的损失。
　　在影响项目的不确定因素消除后，就可以明确项目的规划设计条件，在此基础上让设计公司有的放矢进行设计工作，提高了工作效率，同时也避免因为设计条件反复不确定使设计人员重复劳动消耗其内在的工作积极性，对设计方案的创造性、经济性、合理性有不利影响。