住房公积金政策调整仍需“分城施策”

3月20日，住建部部长陈政高在全国电视电话会议上要求提高住房公积金使用效率，进一步降低门槛；同日，福建省出台了《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，最近上海也传出消息称将提高家庭公积金贷款额度最高至140万元；此前，济南、广州已先后出台相关公积金细则。

公积金政策近期从中央到地方不断被调整，最终都能达到预期效果吗？在落实中还存在什么样的障碍呢？

公积金调整短期促进成交效果明显，长期效用衰减。从去年市场表现看，大部分城市公积金调整之后，能够在短期数月内促进快速成交。比如扬州于5月中旬放宽公积金提取，商品住宅成交量于6、7两月有明显提升，但8月份就回复正常成交量；其他公积金调整的城市，比如佛山、无锡、长春、苏州、济南等城市，在公积金放宽调整之后的2 3个月内，均出现了成交量上涨的情况，但之后成交量便回复正常。以此来看，公积金政策调整能在短期内刺激购房需求释放，但亦非长久之计。

公积金调整或是政府“一厢情愿”，效果要达预期实难预料。公积金政策调整意在降低购房成本，促进房屋成交；但多数城市在公积金政策落实中存在诸多障碍而导致公积金政策无法发挥其效用或者只能发挥部分效用。比如：

一、城市公积金余额不足，导致政府救市“心有余而力不足”。部分城市因为先前公积金归集少而贷款增加而导致余额不足，比如广州，虽然广州的公积金规定首套房申请公积金贷款可以享受两成的首付比例，但由于广州公积金余额紧张，能够真正获得此优惠的购房者并不多。并且，即使在组合贷中，因公积金余额紧张所致，能够贷到的资金量亦有限，影响公积金的实质效用。另外，为了缓解公积金贷款余额紧张，公积金贷款审批周期有可能被迫拉长，严重影响公积金使用效率。

二、贷款审批手续繁琐，放款周期较长致使楼盘并“不喜欢”甚至“不接受”公积金贷款。这种情况在诸多二、三线城市普遍存在，近期济南某个楼盘，即规定若使用公积金贷款，则不能享受某些优惠，每平方米要贵近300元，而纯商业贷款则可享受9.9折优惠；更有甚者，项目直接“不接受”公积金贷款，这样一来，公积金贷款对购房者的利好化为乌有。

三、银行对组合贷设定最低商业贷款额度，对小额商贷无积极性。在多数房屋总价相对较低而公积金贷款额度较高的城市，商业银行为了自身利润考量，对小额房贷和组合贷中的商业贷款并没有积极性。诸多购房者为了能够买房，也就只能全额商贷，而公积金贷款又处于可有可无的状态。

另外，城市市场情况不同，公积金政策调整效果会有差异，仍需“分城施策”。

一线城市的公积金贷款额度调整要与房价相匹配。比如上海目前家庭最高可贷80万元，对动辄300万元起的房价来说，公积金对购房者充其量就是“锦上添花”的效果。假如公积金贷款额度能提高至140 万元，那购买总价200万元以内的商品住宅就无需使用商贷，这会极大降低购房成本，对购房者真真是“雪中送炭”，刺激刚性和改善性需求持续释放。

据CRIC数据，2014年商品住宅总价200万元以内的成交量占比达36%。可以预见，假如一线城市公积金贷款额度大幅提高，那对成交量将有莫大提振作用；但如果公积金额度仅有小幅提升或者其他方面小打小闹的政策调整，则对市场不会有实质影响。

二线城市房地产市场因分化严重，公积金调整产生的效果也有差异。对需求旺盛、无较大库存去化压力的二线城市来说，因为房屋总价不高，提升公积金贷款额度有可能使购房者无需商业贷款，直接降低购房成本；此外，降低首付比例亦可以极大程度地降低购房门槛，对这类城市的楼市有提振作用。

对成交量差强人意、有一定去化压力的二线城市来说，市场中存在一部分购房者在观望，公积金贷款额度提高或者降低首付比例等，降低入市门槛、提高支付能力，在短期内会产生强有力的刺激效果，促使观望者尽快入市，但随房价上升和前期积累的需求集中释放后，政策效果会迅速递减。

对需求不足、去化压力较大的二线城市来说，公积金放宽非但无益，或许将加剧市场恶化；这类城市供求失衡的基本面已经定局，购房者对房地产市场前景持强烈怀疑态度，政策刺激如果短期内得不到良好效果，则会加剧购房者的观望，造成市场进一步恶化。