朱中一：楼市总体处在软着陆过程中

3月末，京津冀大地上的一场春雨姗姗来迟。与之相呼应的是，掌握宏观调控大权的多个部门在3月的最后几天密集“联合”发文，出台多种针对楼市健康发展的新政策，让此前一直处在焦灼期的房地产市场貌似闻到了“春天”的气息。“这些文件都是在具体落实之前政府工作报告里提及的‘两个稳定’（稳定住房消费、稳定房地产市场）政策。去库存、支持自住和改善性住房需求注定成为今年楼市调控的主旋律。”

3月31日，曾担任过住建部办公厅主任、中国房地产业协会副会长，并多次配合主管部门起草国务院有关促进房地产业健康发展、稳定房地产价格等重要文件的朱中一就以上密集出台的楼市新政接受了中国建设报记者独家专访。他表示：“受政策调整影响，预计今年的整体市场销售情况会好于2014年，楼市总体处在软着陆过程中，房价问题各地情况不同，不便妄下结论。”

落实“双稳定”需要“组合拳”

本报记者观察梳理发现，近期有关房地产话题的讨论，“两会”表态、政府工作报告及近期多部门密集“联合”发文出台楼市新政均被各大行业论坛及业内人士广泛关注，以3月28日举行的“2015中国地产金融创新论坛暨中国地产金融拓展联盟年会”为例，多位与会嘉宾接受本报记者随机采访时一致认为：“两会”以来的多项楼市新政无不释放出国家层面及有关部门促进房地产市场平稳健康发展的积极信号，房地产业关联了太多的相关行业，在积极落实产业结构调整、增长方式转型的同时，也同样在深刻影响着整体经济形势，对国民经济的支柱性地位短时期内无法被轻易否认。

作为国务院有关促进房地产业健康发展、稳定房地产价格等重要文件的起草者，朱中一每次对楼市新政的解读都具备一定的参考价值，也深受业内及媒体关注。在采访过程中，他多次强调随着我国新型城镇化的推进和居民收入水平的不断提高，人们针对住房的刚性需求和改善性需求依旧存在巨大空间，并不像一些境内外媒体之前所忽悠的那样：中国的楼市很快就要崩盘了！ “不管在去年还是现在，我国楼市只是进入了深度调整期，并非网络传言中所说的那样已陷入死局。经过去年一年的实践证明，市场总的态势是平稳的，从中央政府到地方政府，都在积极落实分类调控、逐步放松限购、降准降息等利好政策。房地产市场当前总体上处于软着陆的过程中，但因地区差异，一些地方起暖回稳的时间早一些，一些库存量大、在建规模大、人口聚集能力不足的地方软着陆的时间可能要长一些。”朱中一表示。

仔细研究《政府工作报告》及近期密集出台的文件，可以发现其共性都是在强调今年房地产市场的主要任务是稳定住房消费、稳定房地产市场。那么要完成或者实现这“两个稳定”，主要的措施应该是什么？

对此，朱中一认为需要打好几个方面的“组合拳”：加强对城镇棚户区和城乡危旧房的改造、支持居民自住性住房和改善性住房的需求、按照分类指导的原则完善宏观调控的政策措施、用好增量的同时盘活存量、进一步完善住房保障制度并创新保障形式。

楼市软着陆需尊重自身规律

“尽管去库存、稳定住房消费与市场是当前的主要任务和调控目标，但在软着陆的过程中，依旧需要充分尊重房地产本身的发展规律，这一点对于房地产开发企业而言，尤为重要。”朱中一告诉本报记者，市场地域性强、周期性强是房地产业自身发展最基本的两个规律。因为地域性强，所以现在需要分类指导；因为周期性强，所以市场层面希望政策能够保持稳定。

除此之外，朱中一还提醒广大从业者、研究者、决策者，多多思考房地产行业究竟该怎样定位的问题。“之前，在经济下行的时候，我们都非常强调房地产业对经济的拉动作用，非常强调其是国民经济支柱型产业。而当经济复苏、房价上涨时，又要遏制房价过快上涨。所以出现了之前调控政策上的多次摇摆，为什么摇摆？其本质就是定位不够清晰。在不同的时期、不同的阶段，对于房地产在国计民生中的定位问题需要各层面人士一起好好研究。”

众所周知，房和地密不可分，该怎样实现住房市场跟土地市场的协调发展，必须引起重视。多年来，朱中一通过自己的研究，多次向有关部门建议：涉及房地产长远健康发展问题的很多土地政策要统筹考虑，土地的出让应该根据实际住房需求来考虑出让规模及价格，如想遏制房价过快上涨就不能让土地价格过快上涨。“土地出让不能跟地方的财政收支平衡挂钩，否则必然会使地价越来越高。”

在调整房地产业的产业结构、转变增长方式问题上，朱中一认为如果没有建筑的产业化，要推进所谓的住宅产业化是不大可能的。“我们现在都在说要转变粗放的发展方式，实际上是要转变建筑业粗放式的施工方式。无论是绿色建筑、住宅产业化、全装修，其实都是在贯彻执行国家绿色建筑行动方案。”

“新常态”一词想必大家早已耳濡目染。在很多房地产企业看来，无非是现在的利润下降了，企业竞争激烈了，库存压力大了。但在朱中一看来，楼市新常态除了增速逐步趋缓以外，还有产业结构的优化、发展方式的转变以及具体项目质量、品质的提升。“对绝大多数地方和企业来说，这些都是为了更加符合市场变化的需要。如果能够按照这些方向走，我们就能真正进入新常态、适应新常态。”