楼市期待政策再发力 常态化下政策引导须准确把握

“两会”以来，为提振楼市、稳定经济，房地产领域新增种种政策利好，但市场反应整体平淡，可以预见，楼市亟待政策再发力，政府的政策储备库中也不乏有更多“利器”蓄势待发，有些二三线城市政府甚至有可能孤注一掷，给市场下“猛药”。这些政策原本的预期是要让房地产市场销售回暖，对冲经济低迷，防止经济通缩，但回顾2009年那一轮房地产市场强刺激政策导致市场暴涨投机盛行及2013年“国五条”政策导致房地产市场急剧下行的两种结局，人们难免心有余悸。

鉴于此，建议在今后的政策引导过程中，要准确把握以下几个环节。

注重区间调控。在当前经济不景气的情况下，政府相继出台房地产调控政策来稳定乃至刺激住房消费提振市场信心是十分必要的，但要掌握分寸，更多着眼于引导房地产市场走向常态化的大格局。

注重供需对接。此次稳定住房消费政策中二套房首付比例降低，二手房交易营业税“改五为二”，给购房者带来利好的一面，降低了消费者转让住房的成本。但是即便有关政策让消费者的“钱袋子”鼓了，提升了购买力，他们也未必愿意出手买烂尾楼。

注重一二级市场联动。近日出台的政策对二级市场及转让二手房有一些利好，但是总体上来讲其政策支点还是偏重于一级市场。当前刚需市场已达一定水平，未来市场将要靠改善性需求支撑。因此稳定住房消费要特别重视改善型需求，尽早建立一二级市场联动的大格局：一方面在一线城市，可以探讨提高利率税收门槛阻挡本地有户籍的居民投资投机购买多套房，将市场容量让渡给外来人口，逐步放宽放开对他们的入市限制；另一方面对于那些有消费需求升级意愿的居民进一步给予税收、利率等方面的优惠，资助他们卖小换大、卖旧换新。

注重租售并举。目前出台的政策把注意力仅仅盯在住房的持有消费上，其实租房同样也是一种消费，一个健全的房地产市场应该是租售并举互为补充。国内的住房自有率已达90%左右，城市居民购房自住的潜力已不大，而外来人口的住房消费以租赁房为主，因此，稳定住房消费不能只局限于持有型消费，应当合理地拓展房屋租赁市场，建立租售并举的大格局，让市场良性互动、全面发展。

注重房地产业创新转型。上一轮城镇化房地产业粗放型开发，投机型发展，市场严重地供过于求，产品质量不高，企业管理混乱，经营效益下滑，不少企业面临资金链断裂的风险，开发企业兼并重组步伐加快，市场集聚化程度提高，这是一次倒逼开发企业通过创新转型步入常态化的历史机遇。

总之，目前出台的这些政策对市场发展有一定的促进作用，但是其近期效果尚不尽如人意，远期效果也难以有大的作为。接下来建议要研发储备并适时适度地出台更多利好政策，条件成熟还要推出规制房地产市场的约束性法律规定，如房产税和不动产统一登记及产权产籍信息联网等。一方面要引导房地产企业摆脱困境，步入良性循环；另一方面又要依法治理，精心呵护，引导整个房地产业通过创新转型，实现优胜劣汰。