刚需的真实需求是什么

“回想起几年前做项目，那真是比蜜还甜。”几天前一位地产企业老总的感慨，让包括笔者在内的几个听众一时无言以对。市场变了，这位老总面对手中将要入市的大盘，显得有些焦虑。不过，好在现在有新政策陆续出台了。

上周，国土资源部与住建部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），其中提出优化住房供应套型，“允许对不适应市场需求的住房户型作出调整”。这其实也在间接地表明目前市场上的产品供应出现了一定问题。

根据2006年6月开始执行的有关规定，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这也就是所谓的“9070”政策，它基本决定了这9年来市场供应的基本结构。

在《通知》出台后，有媒体解读称“9070”政策正式终结，但笔者认为在明确的政策出台之前还言之过早，毕竟在描述上，这里提到的70%是包含“经济适用住房”的，是对全部住房供应的一种宏观要求，而在未来，保障性住房仍将和普通商品住房长期共存。

但另一方面，从2007年开始重点推进的保障性安居工程，实际上已逐渐拉开住房“双轨制”的序幕，并陆续出现了限价房、自住房等名目繁多的新型政策性住房，这都是以往政策不曾涉及到的住房类型，在分流了刚需的同时，也改变了市场的供应结构，因此将全部住房供应混为一谈是不够科学的。同时，最近几年内，很多城市和地区都宣布做到了实物补贴或是货币补贴的“应保尽保”，甚至有一些地区已经宣布停止经济适用住房的建造和分配，那么在这样的实施基础上，加之“分类调控”的要求，“9070”政策就显得有些疑问了——现在“刚需”的内涵，与2006年的“刚需”发生了怎样的变化？中小套型的紧凑型住房还能满足他们吗？

笔者认为，从供需关系的角度来确定供应结构至少有两个问题待解：首先是保障性住房和各类政策性住房（尤其是限价房）是否有必要从“9070”里拆分出来，使纯粹的商品房供应结构有一个更科学的比例和参考？其次，根据各地实际，“9070”政策是否允许当地主管部门针对实际需求进行调研后再进一步优化调整，或者如四川省一样干脆明文取消这一规定？“保障的交给保障，市场的交给市场”是各地政府在谈到保障性安居工程时经常说到的一句话，常常用来描述保障房建设的决心。但在“中低收入住房困难家庭”的需求得到基本解决以后，“市场”的作用已经有条件并应该得到进一步的放大。《通知》要求各地立足市场实际、决定这个“实际”的，应该就是居民的消费能力和真实的居住需求。

经济学家吴晓波认为，“价廉物美”的概念伤害了中国的制造业，因为好东西一定需要“好价格”来反映，从而才有更高的利润，而中国制造业长期的生存环境恰恰相反。与这一现状不匹配的是，具有一定消费能力的“中产阶级”正在出现和迅速壮大，尽管我们很避讳“阶级”这个词，但这一部分人群正在显示出超强的消费能力，正如中国游客在日本大量采购昂贵的马桶盖和电饭煲。

中国建筑业在最近几年内创造了无数的世界一流建筑，但房地产产品却未必体现出中国的建造能力，仍有巨大的提升空间。举例来说，至少大多数二三线城市房地产市场的交房标准和户型设计就明显差于一线城市。

令人欣慰的是，《通知》要求“不适应市场需求的住房户型”做出调整，算是对细分市场的一种纠偏。但事实上，刚需人群是在不断变化的，而市场的需求又何止于面积与设计诉求？包括精装修、健康节能、景观设计等个性化的要求在内，都在决定着市场的走势和方向。成熟的市场经济，显然不是“卖什么买什么”，而是“买什么卖什么”。

（来源：中国建设报）