新政连发塑造楼市新常态 不意味房价大涨

在不到一周的时间里，信贷、财税、土地等多项房地产政策纷纷落地。此番政策力度超出了业内的普遍预期，面对政策组合拳的强力刺激，后续市场有望逐步升温，但不同城市间分化格局犹存。值得注意的是，当前楼市的政策取向依然是鼓励刚需和改善性需求，新政连发将塑造楼市新常态，但并不意味着房价的大涨，去库存仍是当前楼市的首要任务。很多地区房价将出现一定程度的增长放缓或下降，而北上广等一线城市仍存在房价上涨压力。

实际上，中央政府“稳定住房消费”的政策导向十分鲜明。今年的政府工作报告明确指出支持居民自住和改善性住房需求，把一些存量房转为公租房和安置房。按照支持合理住房需求的政策思路，加之经济下行和就业压力仍然较大的情况下，便不难理解此轮政策的出台初衷。

伴着一系列新政的落地，业内外最为关心的话题是下一步的市场走势以及房价的未来走向。就市场走势而言，随着政策刺激效应的逐步释放，预计一二线城市将率先复苏，成交量会有明显上升，三四线城市市场也会逐步回暖。

此前，地方利好政策的不断推出已对市场产生催化作用。根据中原地铺的新增盘源量及新增客源量近期走势来看，春节后均逐周环比增加，显示市场活跃度持续攀升。中原所监测的21个城市数据显示，最近两周的成交量并列位于今年第二高位，仅次于今年第5周的成交量。3月1日至15日，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约464万平方米，同比增长约10%。此次政策的出台，势必引发市场的进一步反弹。

市场回暖、成交量攀升会否刺激房价“水涨船高”呢？这可以从以下几个方面寻找答案：首先，“稳定住房消费”不等于大规模“救市”。政府工作报告明确传递出保障刚需和改善性住房需求，减少投资投机性因素的信号。更为关键的是，“差异化”的举措正在逐步落实，各地松紧不一，也体现了“有保有压”的调控思路。比如，一些地方继取消限购之后，近期还出台了支持住房消费的政策；而北京、上海近期则再次澄清取消限购的传言，且目前没有政策明显松动的迹象。

其次，楼市消化存量的空间依然很大，高库存和供大于求的局面决定了“拐点”短期内很难出现。国家统计局数据显示，截至去年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1%，三项指标均创下了历史新高。今年前两个月依然延续了库存高企的状况。截至2015年2月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为27148万平方米，同比增长19.1%。2月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、15.7和20.7个月。

再次，房地产的投资属性更多地让位于消费属性，房产造富时代面临终结。一方面，过去几年，房价一路高歌猛进，已呈“高处不胜寒”之势。另一方面，居民对房价上涨预期已有所转变。央行最新发布的一季度调查报告显示，未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为13.8%，创2014年第一季度以来新低。同时，预期房价上涨的居民占比为15.6%，创近六年以来新低。

70个大中城市的房价走势也印证了这种预期。70个城市中，有26个城市的房价已跌回到了五年前，部分城市甚至比五年前的水平还要低。这在一定程度上说明楼市投资投机泡沫已戳破，楼市赚钱效应明显减弱。

综上，楼市新政的出台并不意味着房价的大涨，去库存依然是当前楼市的首要任务。尽管刚需和改善需求依然存在，但对于供过于求的大部分城市而言，唯有“以价换量”才能真正促成市场的持续回暖。