营业税免征年限和首付比例门槛降低

楼市政策变化图

昨日，房贷新政和营业税调整的靴子终于落地。央行、住建部、银监会三部委联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。另外，财政部和国家税务总局也对个人住房转让营业税免征门槛由5年变为2年。

业内人士分析，在两项政策的叠加效应下，购房者尤其是改善型置业者的购房门槛和成本将大大降低，可以扩大购房需求，转变市场观望情绪，带动楼市回暖。

购房者首付比例下调置业门槛降低  200万房子可少付60万首付

房贷新政规定，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，公积金贷款政策也做出调整，首次购房公积金贷款最低首付款比例为20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

房贷新政到底能给购房者带来多大的实惠？上海易居房地产研究院研究员严跃进为购房者算了一笔账：以一套价值200万元的房子为例，如果按照此前一线城市首付7成的比例计算，那么首付款是140万元，按照新政4成首付的比例进行计算，首付款则减少到了80万元，这将大大降低购房者的首付金额。值得注意的是，虽然购房者的首付款大大减少，房贷则会相应增加，购房成本也会相应增多。在商业贷款20年期，等额本息、最新的基准利率的贷款条件下，如果按照7成首付计算，价值200万的房子需要向银行贷款60万元，还款总额为102万元，140万的首付加上102元的房贷，购房总成本为242万元。如果按照新政后的4成首付来计算，需要向银行贷款120万元，还款总额为205万元，购房总金额为285万元。

对此，严跃进分析认为，购房成本看似增加，但这背后却有一笔资金在节省。虽然购房者需要多付43万元，但可以分期按20年的时间进行支付，而且首付可以少付60万元，考虑到可能的通货膨胀和房价上涨因素，长远来看，这实际是降低了购房者入市的门槛和成本。

“对于刚需和改善型人群来说，支付能力是制约其购房的原因之一”，在亚豪机构市场总监郭毅看来，该项政策出台之后，首付比例有所降低，有助于提高购房者的资金杠杆，撬动更多住房消费。

营业税免征年限降至2年 降低购房者负担

除二套房首付比例调整外，房地产营业税也做出了相应变化。昨日中国财政部和国家税务总局30日联合发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

一般而言，二手房交易中的营业税成本都加在了购房者的身上，据链家地产测算，目前北京二手房市场上目前约有16%的购房者需要交纳营业税，如果营业税“五改二”政策落地，缴纳营业税的占比可能要降低到8%，整体购房者的负担将会有所降低。

新政如果得到落实，具体到购房者身上，就是真金白银的实惠。“伟嘉安捷”以北京的李先生来举例说明：李先生看中一套2012年的房子，未满五年不是唯一住房，100平米，总价300万，准备用商业贷款购买。在新政未出台前，李先生需要交5.5%的营业税，1%的个税，3%的契税，总共285000元。现在新政出台后，营业税变为免征，至少可以省下165000元，节省下不少的支出。

对于本轮房调政策松绑的组合拳对楼市的影响，郭毅分析，新政的提出将会极大的提振市场信心，对于一线城市来说，房地产市场的交易量将会加速反弹，房价也有望逐步止跌回涨。