“5改2”或催热二手房首付下调将影响总支出上涨

3月30日下午，中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》称，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

另外，财政部、国家税务总局下发通知，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，免征营业税。

算一算：新政如何影响购房者买房决策

新政实施后对对购房者影响几何？

购买二手房：

以西安一套总价60万元的二手房为例，按照旧政，房产证不满5年，个人住房销售应缴纳营业税，税率是5%，应缴3万元。而新政则只需满2年即可免征营业税，可以节省3万元。

购买二套房：

据了解，目前西安市执行的二套房商贷和公积金贷款首付比例分别为60%和50%。以一套总100万元的房屋为例，按照现有的二套房商贷首付比例60%计算，首付款为60万元。如果首付比例降为40%，则首付款为40万元，减少了20万元。

但值得注意的是，首付比例降低，给前期资金紧张的人群更大的缓冲空间，但这也意味着往后每月还款以及总共需要支付的利息都上涨了。

还是以一套100万元的房屋为例，二套房之前首付需要60万元，贷款40万元，采用商贷二套房上浮10%利率，以等额本息还款法贷款20年计算，本息共计71万，月供2980元，购房总支出为60万+71万=131万。

而如果首付比例降为40%，首付需40万元，贷款60万元，采用商贷二套房上浮10%利率，以等额本息还款法贷款20年计算，本息共计107万元，月供4470元。购房总支出为40万+107万=147万。

经计算，首付六成与首付四成的贷款差额为16万，月供差额为1490元。

“5改2”新政实施 中介看好二手房市场

据了解，目前各售楼部还未接到银行关于实施二套房首付40%的相关通知。而一位来自银行业的人士表示，由于政策刚刚出台，对相关细节并不了解，该行还未开始执行。

得知二手房交易开始实施“5改2”新政，在西安城西从事房屋中介工作的朱先生觉得是个利好消息，“之前未满5年要交营业税禁锢了一些购买的需求，新政策实施后，买家会增多，市场上应该会出现一批优质房源，成交量肯定就上去了。”

也有不少购房者对此表示忧虑，网友“腾某某”说，“政策一松，目测房子又要火起来了，房价又要上涨了?”

专家：去库存是主旋律 二手房市场5月或迎高峰

城市地产运营专家王建红认为，降低二套房首付比例，对于改善型购房者确实是个小利好，但从最低四成的首付比例来看，它对市场不会有太大的影响，特别是对存量较高的三四线城市。

王建红说，由于目前楼市库存量较大，且购房者观望情绪较浓，因而房价暂时不太可能上涨。“国家此次出台的一系列新政主要是为了去库存和盘活存量房，针对的是刚需和改善的自住型购房群体，并不会使投机投资客‘兴奋’而入场。不具备炒房的可能性，所以不太会产生2008年式的房价暴涨。”

王建红同时表示，在“5改2”新政的刺激下，二手房交易市场将会趋于活跃，形成与新房销售相竞争的态势，因此也能有效抑制房价的上涨。

王建红预测，西安二手房市场可能会在5月份迎来交易高峰，“目前‘金三银四’尚未结束，购房者的目光还是聚焦在新房上。等开发商的促销潮一过，优惠力度减小，购房者自然会将目光投向二手房市场。”