北京《物业管理暂行办法》出台 业主疑惑能否摇出好物业

“我居住的小区聘什么样的物业公司，不是该由业主选定么？”上周末两天，远见名苑小区的业主论坛中，疑惑的声音炸开了锅。《北京市保障性住房和自住型商品住房物业服务管理暂行办法》正向公众征求意见。“混合式”小区该如何选聘物业公司，限定范围和摇号方式是否剥夺了自主选择权，引发了业主的大讨论。

样本

一个“混合”小区的物业难题

远见名苑小区是一个总建筑面积超过30万平方米的大型社区，3400户业主中，商品房业主和回迁安置房业主各占一半，大伙儿也自称为“混合式”小区。

因为房屋属性不同，小区的物业费标准也按高低分了三个档次：回迁安置房的物业费是1元/平方米/月，25层高的商品房物业费是2元/平方米/月，27层高的商品房物业费是2.38元/平方米/月。

“就因为物业费不同，惹出了不少意见。”一位业主告诉记者，按照小区的面积，本应聘请具备一级资质的物业公司，而现在服务小区的物业公司资质仅是三级。对于物业服务，不少商品房业主不满意，想要更换物业公司，可也有回迁安置房业主担心，一换物业公司，物业费就难免会上涨。

“大伙儿正考虑要不要更换时，就看到了这部《意见》。”业主们担心，由于回迁安置房是比照经适房管理，而小区又是一家物业公司在管理，万一选聘新的物业，就得参照新的管理办法，由业主大会通过摇号方式在企业名录中选聘具有相应资质物业服务企业开展服务。

“很多人并不赞同这条规定。”一位业主的意见颇具代表性：自己居住的场所聘什么样的物业公司，不该由业主自己选定？怎么能由一份名录，通过摇号这种“抓阄”般的方法确定？

追问

1.限定范围是否剥夺业主选择权？

记者随后又征询了两个保障房小区的业主意见后发现，除了“混合式”小区的管理外，意见焦点多集中在两个方面：一个是使用全市统一的摇号软件摇号选择物业服务企业，二是物业服务企业必须从物业服务优秀企业名录中选择。而这个名录，则由市住建委会同北京物业管理行业协会建立。

“在市场定价的原则下，去限定物业公司的选择范围，业主们的自主选聘权利是否被剥夺？北京物业管理行业协会作为一个行业协会，是否具备法定的相应职责，去制定这么一份指定名录？又如何保证制定中的公正性？”某保障房小区的业主陈先生提出，感觉这种选聘方式反而破坏了市场的自由交易原则。

也有小区业主提出，管理办法中并没有给出选聘物业公司之外的其他选择。“比如，北京已经有小区试验了‘自管’模式，由业主投资组建物业服务队伍。如果也有保障房小区想搞‘自管’模式，不选聘物业公司，可不可以呢？”章女士说道。

2.物业费水平为什么行业协会定？

一位不愿具名的长期研究物业行业的人士告诉记者，市场定价物业费的项目，已经是市场化经济事务。行政管理部门和行业协会予以限定入围目录，则是计划经济体制下的行政干预思维。这与《物权法》第六章中规定的，业主可自行管理或委托物业企业管理物业区域是有所违背的。

同时，物业行业协会是行业自律组织，对行业内一、二、三级资质物业企业，应该一视同仁。在没有法定授权的情况下，不可单方面制定、推举入围物业企业目录。而依据《行政许可法》规定：公民、法人或者其他组织能够自主决定的，市场竞争机制能够有效调节的，行业组织或者中介机构能够自律管理的，行政机关采用事后监督等其他行政管理方式能够解决的，可以不设行政许可。