2015年土地市场分化加剧 房企欲“逃离”三四线城市

在房地产市场步入“新常态”，行业利润率逐步压缩的背景下，土地市场的分化也在加剧。城市能级高低、地段素质差异、地块的不同用途，正在成为鉴别土地价值的关键。“有的竞争激烈，有的无人问津”，这样的表述，或许可以勾勒出未来土地市场的大致轮廓。

“挤进”一线城市

2014年，全国土地市场呈现出明显的分化趋势。来自中国指数研究院的数据显示，在全国40个大中城市中，除上海因2013年土地市场过热，2014年土地出让金小幅下降外，广州、深圳等一线城市土地出让金涨幅均在20%左右；而三线城市受楼市调整冲击较大，房企拿地热情趋冷，土地出让金下降幅度达到三成以上。而北海、呼和浩特、昆明等城市的土地出让金同比降幅均超过了65%。

房企“逃离”三四线城市的趋势，在2015年或更加明显。

另有数据显示，今年2月，三四线城市土地市场成交面积同比减少了66%，而土地出让金则同比减少了58%。

业内专家认为，由于一线城市楼市需求旺盛，项目利润率较高，标杆房企重回一线城市的战略意图明显，一线城市土地市场依然是房企竞争的焦点。

而从部分房企此前透露的2015年拿地策略来看，房企对于三四线城市的地块选择愈发审慎。万科表示，选择进入新的城市时，只有人口、基础设施建设、产业、就业对住宅市场有支撑力的城市才会考虑。而九龙仓集团则表示，会考虑减少城市布局，更看重上海、北京等一线城市的机会。

“抢夺”优质地块

除城市能级外，地块本身的素质也是影响土地成交的重要因素。在利润降低、风险提高的当下，土地市场的表现可谓“冷热不均”。

在今年2月上海土地市场成交的5幅宅地中，奉贤区南桥新城12单元04A-04A区域地块的溢价率达到了46.9%。而另外3幅位于奉贤的宅地却表现不佳，这3幅地块中，成交楼板价最高的一幅仅3568元/平方米，溢价率最高也仅为18.9%。

针对这种参差不齐的表现，德佑链家地产研究部总监陆骑麟认为，这主要是地块本身的素质差异造成的。“与南桥新城相比，奉贤偏远板块并不为市场所看好，”他表示，“去年6月，位于奉城板块的奉贤区海港开发区51-02(1)、52-02区域地块就因为乏人问津而流拍。事实上，在目前的市场情况下，这类地块能够顺利出让已是成功。”

“紧盯”商、住用地

而在用途方面，地块的成交状况也正随其规划用途的不同而展现出分化趋势。

今年前两个月，上海土地市场表现不佳。而“工业用地和动迁安置房用地”占比较高，被认为是土地成交金额大幅下滑的重要原因之一。

中原地产市场研究部总监宋会雍表示，今年前两个月，上海已推出的土地中，相当一部分是工业用地和动迁安置房用地，在年初市场走势不明朗的情况下，房企最先关注的往往是相对易于开发和后期销售的住宅和商业用地。因此，那些工业用地几乎都以零溢价成交，而事实上，除此之外的商业和住宅用地仍保持着不错的溢价率。

例如2月10日成交的用作动迁安置房的杨浦区黄兴社区H1-04地块，以及临港综合区04PD-0107单元C06-03工业用地，两块土地均底价成交。但2月11日开拍的普通商品房地块—颛桥镇186-1地块则吸引了包括中粮、金地、平安、华润、龙湖、当代、招商等在内的19家房企参与竞拍，是2015开年人气最旺的住宅用地，最终成交的溢价率也高达95.6%，其18777元/平方米的楼板价还刷新了颛桥板块的土地单价纪录。