房地产回暖阻碍鬼城能否逆袭

这对房地产的回暖有着重要意义。但事实上，房地产的发展状况让人“不忍直视”，谈房色变的时代似乎才刚刚开始，在这其中，“鬼城”无疑是房企和地方政府不可言喻的“痛”，也是房地产回暖的一大障碍。但就目前看来，我们对“鬼城”的束手无策不断在影响和摧残着房地产市场，长此以往，对经济的“杀伤力”更不可小觑。《中国企业报》记者就此主题采访了首都经济贸易大学教授、房地产研究中心主任赵秀池和复旦大学地产运营研究所所长蔡为民。

《中国企业报》：目前，房地产进入下行阶段，“鬼城”的存在更是让库存量和需求量严重不对等，你如何看？

赵秀池：任何商品库存量和需求都不可能完全吻合，零库存是最理想的状态，但不可能完全实现，更何况是房地产这种特殊的商品。其实，有一定的库存，对消费者来说，反而有了更多的选择余地，也对开发商提升产品的质量、设计更人性化的产品，起到了一定的督促作用。目前库存量和需求的差距较大，主要有如下原因：楼市低迷下，房价下调，挤出了房地产投资，而城市原有户籍人口的刚需相对饱和，房地产市场已经进入存量房时代；新型城镇化导致的新增人口，由于收入较低，购买能力有限；在高房价下，租赁住房不失为一种理性的选择。

蔡为民：鬼城是地方政府为了政绩，为了形象工程，一味地去开发新区，执意蛮干的结果。数据是这么显现的，目前我们既有的建成的城镇容纳了7亿人，把现在在建设中的、建成的量加在一起可以容纳34亿人，就算我们不以家庭为单位，每个中国人可以分到两三套房，就成鬼城了。开发商的盲目扩建只是其中一个原因，这也是地方要承担的责任。

《中国企业报》：鬼城能否逆袭？

赵秀池：鬼城逆袭能否实现，取决于人口和产业能否落地，如果没有人口进入，没有产业支撑，鬼城很难有大的改变。一线、二线城市人口的吸引力比较大，一般不会存在这种现象，鬼城一般是三、四线城市房地产过度投资形成的。

蔡为民：以上海为例，资源、资本、人才导入的情况和国际接轨的状况，人口导入，今天我们的农村可以导入城市的人口已经很有限了，农村只剩下老人儿童了，并且人口导入只能形成1%可以买入房屋的购买能力，我们所谓的53%的城镇化，那是因为有百分之十几是无法拿到城市户口的，但是在城市生活的，这是在改革开放几十年中逐步形成的，每年百分之一的城镇化，那时候的经济活力、房价不能与现在相提并论。鬼城的解决方法就是炸掉，推平，种树，减少雾霾，听起来像是一个笑话，但这是真正有效的方法，如果政府一边在协助开发商去库存，一边在卖土地，这是恶性循环。

《中国企业报》：郑东新区的“复活”让很多人和很多城市看到希望，产城融合是否有效？是否可复制？

赵秀池：随着城市的发展，产业结构在不断升级，第二产业占的比重越来越小，第三产业占的比重越来越大。郑东新区的发展与其金融业等第三产业的发展有很大关系。城市在发展中关键是要根据当地的特点，找好自己的定位，做出自己的特色。宜工则工，宜商则商。每个城市的发展都有其自己的特色，郑东新区的复制也是有一定条件的。最重要的就是要根据自己的资源禀赋，发展自己的优势产业，打造自己的品牌。如果产业功能区的打造能够源源不断的吸引企业和产业人口入驻，则产城融合就能实现，鬼城也就不复存在。否则，没有人气聚集，则会变成一座空城、鬼城。

蔡为民：按照目前房屋的建成量，产城难以融合。中国长期以来靠的是人口、薪资、土地、环境四大红利，现在已经行不通了，更重要的是中国正在走产业结构转型的道路，廉价商品已经到越南、缅甸、泰国了，工业区、开发区的量已经远远超过了我们所需要的量。如果富士康都进来了，那新城没问题，但是富士康有几个工厂呢？

《中国企业报》：今年的两会，提振房地产是重要话题，也是房地产发展中的最大障碍？

赵秀池：房地产业发展中的最大障碍主要是资金和土地问题。因为，房地产业的生产都需要巨额资金的垫付，而其中成本中最贵的就是土地。除此之外，就是房地产业能否把好城市的脉搏，密切与城市的发展相结合，作为城市运营商和服务商，生产出适销对路的多元房地产。

蔡为民：从消费者的角度讲，住房需求还是有，但问题是，消费者在哪里，数量够不够，质量好不好，有没有能力买房，我们前面所提到的转化率只有1%，大部分人只能租房，这对房地产的刺激作用是有限的。从房地产的总体情况来看，一线城市没问题，部分的二线城市也没问题，但大部分的三线城市是有问题的。