中国人海外置业:高大上vs背黑锅 谁动了谁奶酪？

日前，澳大利亚阿德雷德市近郊区一间二手房拍卖会，特意聘请中文传译员，这在该市尚属首次。“事前查询的中国买家数量之多，是我前所未见”。地产代理Oren Klemich如是说。

近年来，源于国内房地产市场调控，热衷购房的华人将“目光”逐渐转向国外。从美国到澳大利亚，从英国到西班牙，从新西兰到韩国……海外房地产市场俨然成为中国投资者眼中“香饽饽”。

“谢谢上帝，他们来到这里，拯救了我们的经济衰退”。美国亚凯迪亚市房产经纪陈芳(Fong Chen，音译)如此评价。中国购房者成为最受欢迎的“高大上”客户。与“高大上”形象并存着另外一种“背黑锅”的观点，认为中国人海外置业直接推高当地房价，甚至推出政策进行阻挠。海外置业，是“真的很美”还是“看上去很美”？

持续升温 中国人置业“瞄准”海外

近日，一名中国青年以839万澳元将悉尼地标性豪宅收入囊中，同时创下该地区最高交易纪录；一位中国商人豪掷5180万美元购得温哥华西部一座顶级豪宅，成为加拿大卑诗省最大宗住宅交易之一；仅凭网上几张照片，一名中国买家便支付近500万澳元买下悉尼一处豪宅……诸如此类大手笔的交易频见报端，侧面展示了中国人海外买房的热度值。

随着多国货币贬值，人民币在国际市场上的购买力反而水涨船高。在澳大利亚、英国等地的房地产市场中，中国投资者置业的身影已成为普遍现象。

全球最大商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布的《全球居住调查报告：国际城市比较》显示，中国买家近些年已成为悉尼、纽约地区最大的海外置业大军，且在伦敦住宅市场中也愈发活跃。

澳大利亚官方数据显示，2013至2014财年，中国买家在昆士兰州房地产业投入达到创纪录的4.62亿澳元(约合4亿美元)，同比增长43%。

据美国全国房地产经纪商协会发布的数据显示，在购买美国房产的外国买家中，中国买家的比例一路攀升，已从2011年的9%和2013年的12%上升至2014年的16%。英国业内专家宣称，伦敦开始受到中国买家的特别青睐，前往伦敦购买地产的中国人近三年增长了五倍。

日本瑞穗信托银行系统“都市未来综合研究所”数据显示，至少360亿日元(约合3亿美元)中国私人资本2014年进入日本房地产市场，已成为捧红日本房地产的一支主力军，并因此使当地不少房地产公司增加了精通汉语的经纪人。

根据新加坡市建局的统计数字，过去三年(2012年至2014年)，在新加坡的大多数房地产项目中约有30%为境外客户，其中中国买家在境外买家中占比约30%，成为最大的外国买家……

广州日报、南方日报报道引述数据称，2008年至2014年6月，中国人对海外房地产投资增长200多倍，投资总额达337亿美元左右。仲量联行年初最新报告显示，2014年中国海外房地产投资激增，超过165多亿美元的总量首度超过国内投资额；仅去年上半年，中国私人海外房产投资额接近50亿美元，远超2011年及2012年全年规模。

       持续发酵 多因素催生购房浪潮　　
 
       中国人海外置业的波澜壮阔，不仅是中国人移民潮、留学潮及投资潮等几种力量综合作用，同时也是中国逐步扩大开放程度和快速融入全球的真实写照。

　　自塞浦路斯2012年对中国开放“30万欧元房产获绿卡”的政策以来，一些欧洲小国逐渐成为中国人海外购房潮中一个新的热门选择。

　　在2013年试水成功后，西班牙、葡萄牙等欧洲多国的购房移民项目于2014年开始迅速增长。进入2015年有消息显示，西、葡购房移民或进一步放宽申请条件。

　　在加拿大、美国等主要移民目的地，新移民带来的刚性需求强劲、增长迅速，由此催生了当地房地产市场的火爆局面。对于意在扎根住在国的中国人而言，买房仍是他们“移民梦”的重要组成部分。

　　除了移民梦，留学潮也被认为是推动中国人海外置业的重要因素。中国教育部3月5日发布的2014年度中国出国留学人员情况显示，2014年度中国出国留学人员总数达45.98万人。

　　为了提高孩子国外学习的可能性，越来越多的中国买家纷纷出手全球大学城的高端房产。一些经济能力较强的留学生家庭，考虑到子女在国外租房不如买房，也纷纷加入海外买房行列，有的家庭甚至购买大面积房产，一部分用于出租。而且随着“低龄化”出国留学趋势形成，“以房养学”渐成留学移民新热点。日渐增多的留学生群体也激发了中国买家海外投资“学区房”的热情。

　　除了传统的移民、养老、子女留学等需求外，“优化家庭资产配置”也成为海外置产的新趋势。专家指，中国人在海外进行房地产投资体现了投资多样化。如今，国内房地产市场观望情绪渐浓，荷包充实的中国人从普通投资者到地产商，均不约而同都将目光投向广阔的海外市场。

　　据了解，在不少拥有永久产权的国家，首付低至一至两成，贷款快捷便利，澳、英等发达国家中心旺区的年出租收益基本能盖过按揭费用。

　　房价飞涨 背黑锅掩盖问题实质

　　“中国买家购买力强劲 被指抬高美国旧金山房价”、“伦敦再现楼市泡沫 英媒称中国买家推高房价”、“中国买家豪购澳洲1/8新房 被指推高房价”……随着越来越多的中国人赴海外置业，甚至成为部分国家和地区房市最大的海外顾客群，诸如“推高各地房价”的报道亦频见报端。

　　有分析指，全球化年代，中国人海外购房很正常。但蜂拥而至的中国买家让外国政府又喜又忧、“欲迎还拒”。

　　澳大利亚政府最近准备出招，对外国购房者征税。针对是否中国买家推高房价的大讨论，澳业内人士认为，政府政策正从支柱产业矿业偏向房地产业，这才是房价上涨的根本原因。澳财政部联邦议会秘书史蒂文·乔博称，房价上涨的罪魁祸首是政府政策导向和房屋短缺现状，并非外国投资者。

　　新西兰工党党魁Andrew Little认为，最新房价数据反映出奥克兰房地产市场存在大问题，其论调是海外投资者将首次购房者挤出市场。新经济研究所首席经济师Shamubeel Eaqub估算，海外买家最多只占当地房地产市场8%，不算主力，就算对海外投资者限制也不会根本上解决房价通胀问题。新西兰总理约翰·基称，中国买家投资房地产问题并不大。

　　针对中国买家推高房价的说法，法国巴黎房地产中介玛丽则表示：“我一半以上的客户都是外国人，他们来自俄罗斯、中东、英国、美国以及中国。目前，中国客人还不是我最大的客户源。”

　　虽然海外投资形势趋好、多种货币汇率走低使得中国人海外置业风潮渐起，购房热情进一步升温，但是不可否认购房过程中仍然面对着许多风险与不确定因素。专家表示，购房过程中存在诸多风险、仍需谨慎对待。

　　据分析，海外购房不能将国内买房思路套在国外，投资前需要了解投资国家的政治、经济以及生活方式等情况。购房过程中，最好聘请专业中介机构和律师，否则很难彻底明白当地贷款等政策。总之，海外置业要避免产生不必要的损失，那样就只能变成“看上去很美”。