政协委员激辩房地产税：哪种房子需要征税？

去年两会，财政部部长楼继伟透露，房地产税（以下简称房产税）立法正在推进。

今年两会的预算报告提出，按照落实税收法定原则的计划安排，配合做好房地产税、环境保护税、船舶吨税等的立法工作，积极推动将现行税收暂行条例上升为法律。

喊了多年的房产税究竟什么时候会来？来了之后又会怎么征收？

本报邀请了参与房产税立法前期讨论的全国政协委员、政协经济委员会委员、财政部财政科学研究所原所长贾康，今年递交有关房产税建议的全国政协委员、清华大学金融系主任李稻葵，一起解密“箭在弦上”的房产税。

Part 1：什么是房产税？

贾康：房产税是保有环节征收的财产税

“消费住房保有环节上，从无到有要建立的一个直接税——财产税。”贾康表示。

事实上，在1986年，全国人大就提出“房产税”的概念，当时规定个人住房免纳房产税。之后，就一直在不断尝试开征。

2003年，开始试点物业税模拟空转。“曾有开征物业税的设想，为找到一个相对容易操作的便捷路径，那时就认为房产税是可以利用的一个实际操作框架。”贾康透露。

而“模拟空转”的前提则是不动产登记。所以，不少人会疑惑今年怎么突然开始不动产登记了。事实上，早在10多年前就已开始布局。

“当时就登记清楚并区分具体的类别，比如制造业、商业和住宅。不同类型，有不同指标体系。消费住房要参考市场价值、地段因素、朝向因素等各种复杂的因素来作综合评估。把这三大类所有具体的信息输入计算机。软件已设计好程序，按照指令就可自动生成物业税税基的评估结果。今后，房产税的征收就建议采用这套程序。”贾康说。

2011年，上海、重庆试点征收房产税。“这主要是起破冰、试水的作用。”贾康表示。

李稻葵：实质是一种“超级物业费”

李稻葵则认为，房产税的实质更是一种“超级物业费”的概念。“只有这样，房产税才能进入良性循环，业主才愿意缴。”

为什么？“因为每一个业主都要用公共服务，比如治安、交通和城管等等。小区之内的税是物业费，小区之外的公共服务由地方政府提供。”李稻葵说。

在他看来，因房价上涨得到实际利益的业主，也享受着房价上升所带来的公共服务。比如，政府为保持环境整洁支付费用，享受干净环境的业主也应支付费用。

Part 2：房产税怎么征收？

贾康：调节高端，按套征收首套免征

在贾康看来，房产税不能简单照搬美国“普遍征收”的模式，见一平方米就征一平方米。应落在有支付能力、比较富裕的人头上，坚持“调节高端”原则，更为合适。

高端怎么界定？贾康解释，这涉及两个技术路线：一个路线是按家庭拥有的房屋套数，第一套房不征税；另一个路线是按人均面积，不管是多少套房，扣除一定的人均面积后再征税。”贾康解释。

而这一界定范围是在房产税制定设计中争议最多的环节之一。

在贾康看来，重庆模式是“调节高端”要领的具体化设计。独立别墅是重庆试点方案所涉及的单独处理的存量，但给出了180平方米的起征点。

不过，具体数量的设计，因地制宜。房产税是地方税，会给出一定的弹性空间。

贾康认为，在可预见的很长时期内，可能都需要调节高端，覆盖高端的增量和存量。逐渐地，再逐步扩大到居民存量住房的更大范围，适当放低“高端”的具体界限。更远的未来，也不排除扩大到农村地区。

李稻葵：房产税具体怎么收应由地方定

李稻葵也认为房产税应该是种地方税，不能全国“一刀切”。

房地产税立法宜粗不宜细，中央定一个原则，具体怎么收由地方来定。

同时，他还认为，房产税征收税率要低，而且是普适的，人人都要交，不是只有一部分人交。同时要加强机制建设，纳税人可以对税收使用者问责，可以适时在一部分地区先试点推出。

Part 3：哪种房子需要征税？

贾康：商品房应纳入征收范围

保障房不应该征

“保障房不应该征税，保障房其实就应定位为公租房和共有产权(有限产权)房，没有必要征税，只有商品房、完全产权房才应纳入房地产税征管收范围。”贾康表示。

另外，他还认为，在很长一段时间以内，也不要涉及农村宅基地上的农民自住房。

小产权房又怎么处理？“这一次的不动产登记会倒逼出小产权房的分类解决方案，不管存在多少套小产权房，都必须对它出台具体处理的方案，进一步理清。”贾康说。

深圳的处理方式或可提供参考。“深圳早已把土地归到国有终极产权的大平台上，但数十万的居民涉及的小产权房怎么处理？他们就是分类处理，利益框架和解决方案说清楚后，可以分期兑现，哪怕10年、20年逐步兑现。”贾康说。

从“房产税”概念提出至今，贾康坦言，内部争议一直很大，因为触动了既得利益。

不仅如此，社会各界对房产税的征收一直存在争议。争议点在哪里？

贾康表示，主要集中在两个问题上：一个是房地产税和70年的土地出让金可以一起收吗？不少人提出，房子里就已包含70年的土地出让金，再每年征税，重复征收合理吗？

第二个争议点是，在国有土地上征收房地产税有法理依据吗？ 在贾康看来，房产开发、交易、保有环节的税费都要有，三者之间并不相互排斥。真正的问题是，重复征收是否合理？

关键要做的是，怎么把与房地产相关的所有税费在全面改革之下做合理协调，或者需要在清理中间取消，或者需要归并，或者某些负担需要调减或调增。

Part 4：房产税会对楼市造成什么影响？

李稻葵：不能指望房产税抑制房价上涨

李稻葵则直言，“不能指望房地产税抑制房价上涨，这是天方夜谭，不可能。”在李稻葵看来，房产税抑制房价上涨的作用微乎其微。

为什么？“假设房地产税最高能征收到2%，可房地产价格是每年5%到10%的增幅，这样房地产税是打不赢房价的。如果房地产投资有10%的回报，那么征收1%或2%，对它没有影响。”李稻葵说。

在他看来，本质是“超级物业费”的房产税功能定位更偏向于地方政府和业主之间良性互动机制。

Part 5：房产税何时开征？

贾康：房产税或于2017年立法实施

在去年两会上，财政部部长楼继伟表示，房地产税立法正在推进。

在今年两会上，全国政协委员、财政部副部长朱光耀在回应有关房地产税的提问时说，中国怎么开征房地产税，仍在研究的过程中，总的说来由人大牵头，财政部配合，过程要非常谨慎。

政府预算报告也提出，按照落实税收法定原则的计划安排，配合做好房地产税、环境保护税、船舶吨税等的立法工作，积极推动将现行税收暂行条例上升为法律。

目前，房产税立法到底进行到哪一步了？

参与房地产税立法前期讨论的贾康透露，“我国征收‘房产税’的方向已经锁定，唯一不确定的就是征税时间表。”

他表示，房产税立法草案内部一直在做，可以纳入立法程序。他推测，最晚在2017年全国两会上，经全国人大审议批准，通过后就开始实施。

为什么？“中央要求，财税改革的重点和基本事项应在2016年做出来。按照这个节奏推测，今年应该启动立法，最理想的情况下，这个立法程序要走一年，一审二审三审。一审之后，要征求社会意见，如果意见争论多，可能推到四审，那么这一年可能走不完程序，顺延到2016年，最晚应该推到2017年。这样才能符合中央关于改革时间表的要求。”贾康表示。