放眼看世界 德国如何保证住房市场公平和稳定

二战之后，联邦德国一直以社会市场经济理念构建和维护其经济秩序。其要旨，是经济自由与社会公正及社会平衡相兼容。纵观德国有关住房领域的立法及政府的住房政策，都体现了这一特色。

保障国民基本居住需求的法律和政策，体现的是居住公平的理念。至于如何确定基本居住条件和怎样采取保障措施（法律和政策等），在联邦德国都经过广泛的社会协商。例如，不同利益相关方既通过各自的社会组织对话交流，也借助媒体直接发声，还敦促议员或政党相互磋商。事实上，所有法律和政策的制定，也必须经历这样的国民参与过程。二战结束时住房紧缺，政府动用财政资源为建房和购房自住者提供补贴。到2012年，全德55%的人口生活在自有住房，此类补贴已几近于取消。如今的居住补贴，主要针对低收入家庭。具体做法有两种，一是提供社会住房（廉租房），二是发放居住补贴。目前，领取居住补贴的户数大约占全德住户的2%。

对于超出基本需求的住房消费，政府极少使用财政资源施加影响。德国现有住房中有将近60%用于出租，租房人口大约占总人口的45%。租房市场规模如此之大，不但有利于地区间劳动力流动，而且有助于满足中低收入层的居住需求。这既是国家采用法律严格规范租房市场参与者行为的一个结果，也是促使立法机构及时根据社会经济环境变化修订相关法律的一个原因。无论是早已闻名的租房法，还是近两年生效的住房能源现代化改造法案，都对房主和房客的权利和义务做出了明晰的界定。这其中，租约安全给予租房家庭与自有房住户一样稳定的居住条件，可谓租房市场健康发展的一个关键。目前，关于把房租上涨幅度限制在三年内不超过15%的“房租刹车”规定，成为德国公众讨论的一个热点。虽然最终讨论结果尚难判断，但仍可以预料，德国政府不会改变维护市场价格稳定的政策目标。这里所说的“稳定”，只是相对于大起大落的波动而言，并非指价格一成不变。

租房价格与宅基地和住房购置价格紧密关联，德国房价稳定的主要因素一是多中心发展战略。这一战略的实施，既可促进地区经济平衡发展，又能避免人口在少数城市过度聚集。二是严密的抵押担保制度和税收制度，加上便捷的法律和信息服务，协同发挥作用，预防住房交易投机，保证住房贷款安全，降低住房信贷乃至整个金融体系的风险。尤其值得注意的是，针对住房投资属性而实施的抵押贷款法和抵押债券法，一方面使得贷款额不超过房屋市场价值的50%；另一方面，把信托公司向投资者转售的担保债券，限制在具有充分资产支撑的“担保池”范围内，使其利率仅略高于政府债券，从而避免高风险暴利操作以确保资金安全。

从德国住房市场的公共管理实践来看，国民的经济自由实质上是有约束的自由。其约束条件，即来自全社会对社会公正的追求以及对公共利益的认同。鉴于住房还有财富积累属性，为了削弱财富积累对社会成员“起点”公平的影响，德国政府依据遗产法和税收制度，对住房继承人/受赠人采用超额累进税率，征收遗产税或赠与税。此外，绝大多数住房属于私有财产，但它们也是构成公共空间的一个因素。房屋里的能源消耗和温室气体排放，更是全德能源消耗和温室气体排放总量的重要组成部分。政府为了维护空间秩序、降低温室气体排放对全球气候变暖的影响，便借助土地使用规划、城市规划和住房能源改造法案，对住房建筑条件和能源装备施加约束。居民在住房购置和使用中的任何一个环节违法或违规，都有相应的执法机构或公共管理机构予以惩处。

住房市场的公共管理细节还显示，德国政府在此领域的行为，第一是保障国民基本居住需求，维护居住公平。第二，维护社会、经济和空间秩序，保持经济稳定和社会平衡，促进环境保护和资源可持续利用。据此反观中国住房市场的乱象，有相当数量的地方政府非但未能作为一般利益的代表规范市场，反而直接参与市场并从中谋利。在此背景下，市场稳定和居住公平也就无从谈起。因此，若要扭转这种状况，只能从限制政府权力和规范政府干预市场的行为做起。