降息对楼市止跌回升起重要作用 融资成本有望降低

无论是2008年还是2012年的降息周期，每一轮连续降息均对楼市止跌回升产生了重要作用，且在随后一年发生大逆转。本轮楼市调整所面临的供求关系更严峻，两次降息所带来的支持作用有限，上半年楼市预计难有起色。

房价回升获支撑

去年11月21日，央行在时隔28个月后再度宣布降息，带动楼市出现止跌回升，并在12月出现明显翘尾行情。克而瑞监测数据显示，去年12月全国23个重点一、二线城市成交量达到2143万平方米，环比涨幅超10%，成交面积创年内新高。自2008年次贷危机以来，每一轮降息周期均能对楼市止跌回升带来重要支撑作用。2008年9月起，央行在不足4个月内连续5次降息，一年期存贷款基准利率累计下调2.16%。房地产市场在2009年一季度成功触底，并展开一场波澜状况的涨势。

2012年央行在6月与7月两度降息，新开工面积增速在当年8月首度转正，房地产市场自下半年起也逐步回升，2013年全国楼市更呈现量价齐涨的走势，下半年市场走势取决于后续货币宽松力度。

楼市恐难有根本起色

 进入2015年以来，楼市回暖势头戛然而止。克而瑞监测的54个城市数据统计显示，2015年1月份商品住宅成交建筑面积1870万平方米，环比跌幅达31%。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，与以往两轮调整不同的是，本轮房地产市场调整的根本原因是供求关系，一方面，去年以来地方政府过量供应土地导致库存量居高不下，如果加上在建面积与土地储备，仅仅是存量消化便需6年时间；另一方面，城镇化的速度在明显放缓，大多数城市常住人口净增长量在减少，因此两次降息对市场的刺激作用相当有限。“考虑到供求关系并没有发生明显逆转，上半年房价走势难有起色”，越秀地产副总经理朱晨表示，下半年市场走势取决于后续货币宽松力度，如果央行继续大力度降准降息，不排除房价出现全面回升的可能。

降息的另一个作用在于缓解房企的资金压力，但这并不意味着每家房企都能从中获益。克而瑞研究中心分析师杨科伟表示，由于银行整体的揽储成本几乎不变，银行按下降后的基准利率放贷意愿并不高，银行开发贷成本没有降低，甚至可能不降反升。由于降息利好股市，大型上市房企受益于股市融资更为便利，未来融资成本势必会有所降低。

“在降息后由于银行利差收窄，信贷资源将进一步向稳健的大型房企倾斜，”欧阳捷也认为，对于大多数中小型房企而言，它们本来就难以从银行获得贷款，只能通过信托、基金等高成本融资渠道获取资金，这些融资渠道对于降息的受益程度较低，因此对中小型房企的帮助相当有限。