天津市公租房履约担保制度探索与实践

公共租赁住房（以下简称“公租房”）是天津市“十二五”期间重点发展的保障性住房形式，2011年至2015年间市内六区、环城四区计划建设并出租公租房10万套。截至目前，中心城区已建成16个项目、86万平方米，为近1.5万户中低收入家庭提供了租赁房源。为切实增强承租家庭履约意识、提高合同履约率，天津市从完善公租房申请管理程序入手，探索并推行了公租房履约担保制度，确保公租房项目良性、可持续运营。
　　一、制度背景与设计思路
　　天津市公租房履约担保制度于法有据。2012年颁布实施的《天津市基本住房保障管理办法》（津政令第54号）规定：“签订租赁合同前，申请人应当按照规定缴纳租房保证金，提供履约担保。”《天津市公共租赁住房管理办法》（津政发[2013]29号）明确：“申请人应当依据家庭实际情况，选择签订履约承诺、提供保证人等方式，保证公共租赁住房租赁合同的履行。”
　　天津市公租房履约担保制度设计思路可概括为：公租房申请家庭可自行选择提供保证人或者履约承诺方式，特殊情况下可转换担保方式，符合条件的家庭可免于担保。目前，全市公租房承租家庭选择保证人方式占比50%、选择履约承诺方式占比30%、免担保占比20%。
　　二、两种履约担保方式的特点
　　（一）保证人
　　公租房的保证人，是指承租家庭在承租公租房期间，不履行或不适当履行租赁合同规定的缴纳租金义务时，承担连带担保责任代为支付租金的人。保证人应当为法律规定的具有代为清偿债务能力的公民，共同申请公租房家庭成员及法律规定不能作为保证人的除外。一名保证人仅可以为一个公租房申请家庭提供担保。公租房申请人应与保证人共同签订租赁合同。
　　对在办理公租房资格申请中选择保证人方式的家庭，须提供符合条件的保证人并进行公证。根据《天津市司法局关于申请公共租赁住房办理保证书公证有关事宜的补充通知》（津司办发[2013]80号）等文件规定，保证人的人数和收入标准设定为两个等级：一是公租房申请家庭成员为2人及以下的，保证人仅能为1名，且其收入标准≥3000元人民币/月；二是公租房申请家庭成员为3人及以上的，保证人可以为1或2名，保证人为1名的，其收入标准应≥4000元人民币/月，保证人为2名的，其收入标准合计应≥5000元人民币/月。以公租房承租家庭成员人数确定保证人数量，在—定程度上扩大了承租家庭选择余地，确保保证人担保能力与承租家庭月租金相匹配。
　　（二）履约承诺
　　公租房的履约承诺，是指公租房承租家庭在申请公租房时，承诺履行公租房租赁合同约定，同意在取得《天津市符合公共租赁住房承租条件通知单》后和承租公租房期间不将申请家庭成员名下的私产住房或公产住房出售、置换、赠与。当申请家庭不履行或者不适当履行租赁合同义务时，公租房经营单位可依承诺通过法律途径处置该房产。
　　对在办理公租房资格申请中选择履约承诺方式的家庭，住房保障管理部门将住房保障管理系统房屋验证中核查出的房产信息传递给产权管理系统，产权管理系统自动查询并返回申请家庭名下房产实时状态信息，管理部门通过网络系统进行标注。已办理履约承诺的公租房申请家庭，在其房产进行注记操作后无法进行房产买卖协议网签。申请人变更担保方式的，在担保方式变更完成后，系统解除对该家庭的履约承诺注记。
　　三、履约担保方式的转换
　　已选择履约承诺方式进行担保的公租房承租家庭，因特殊原因需对名下房产进行交易的，可申请变更担保方式，重新提供保证人。反之，提供保证人的承租家庭，如有特殊原因也可以变更为履约承诺方式。
　　四、免于履约担保的情形
　　以下两类公租房申请家庭可免于履约担保：
　　一是已取得廉租住房实物配租补贴资格的家庭，可免于履约担保。
　　二是公租房申请人或者共同申请家庭成员，截至申请公租房之日符合以下条件之一的，可免于提供履约担保：第一，申请人和共同申请家庭成员已连续缴存住房公积金1年以上且月缴存额合计500元以上的。第二，住房公积金账户余额合计2万元以上的。
　　五、与履约担保制度相关的政策措施
　　（一）建设公租房不良信用管理体系
　　目前天津市已初步建立住房保障不良信用管理体系，对严重违反公租房相关规定的承租家庭，将被录入天津市住房保障不良记录管理系统，限制其申请其他住房保障，并不得对名下房屋进行交易，以加大对公租房欠缴租金等失信行为的惩戒力度。
　　（二）畅通公租房违约司法诉讼渠道
　　天津市通过司法途径处理公租房违规家庭事项，已初步建立起与属地区法院、中级法院、市高级法院三级法院的协调联动机制。有关法院在受理时采取了有效措施予以支持。在起诉欠租家庭补缴租金方面，采用适用简易程序和小额诉讼等便捷审理模式，压缩办理时限，并通过划扣住房公积金、银行存款、工资、租房保证金等途径落实追缴224户，追回拖欠租金近百万元；此外，腾退住房诉讼立案8户，5户已判决，3户执行。
　　作者：天津市住房保障管理办公室 董洁 薛克明 周轶洲