第六届中国经济前瞻论坛：今年底房地产将实现软着陆

2014年，中国房地产市场出现了与以往不同的变化。统计数字显示，商品房的销售面积和销售金额双双下降，投资增速大幅下滑，房价结束了2013年的火爆上涨态势，各地政府也纷纷取消限购限贷政策。房地产市场的这种情形是暂时的周期性波动还是出现了历史性拐点？2015年中国房地产将向何处走？这些问题成为社会普遍关注的焦点。

在日前举行的“第六届中国经济前瞻论坛”上，国务院发展研究中心副主任刘世锦、全国房地产商会联盟执行主席顾云昌、中国房地产业协会名誉副会长朱中一等著名专家学者就上述问题发表了各自的观点。

中国房地产市场迎来转折点

“我们的观点非常明确，2014年房地产出现了回落，这就是历史性的拐点，依据在什么地方？根据研究测算，构成中国房地产70%的城镇住宅年需求峰值是1200-1300万套，这个数值在2014年基本达到了，达到了之后就逐步走平、逐步下行。”国务院发展研究中心副主任刘世锦表示。

刘世锦认为，中国经济正处于由10%左右的高速增长向中高速增长转变的过程中，现在是进行时，不是完成时，这个“底”现在还没有找到。什么时候才能完成“探底”？这里有一个简化的分析逻辑。中国的高增长主要依赖高投资，高投资主要包括基础设施、房地产和制造业三个领域的投资。近些年来，基础设施占投资比重为20%-25%，房地产为25%左右，制造业则在30%以上，三项合起来可以占投资的80%-85%。其中，制造业投资又直接依赖于基础设施投资、房地产投资和出口。所以，中国经济的高增长要调整到位，主要是高投资要调整到位。通俗地说，也就是出口、基础设施、房地产这三只“靴子”要相继落地。

房地产市场分化将加剧

近两年，中国房地产市场出现了一个明显的特征——分化。在北上广深等一线城市房子供给依然短缺，房价依然坚挺之时，有些三、四线城市房子已经供大于求，出现了严重的产能过剩。

该如何看待这种分化？中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，房地产的差异性是客观现实。因为房地产是不动产，地区差异也引发了房地产的差异。房地产的差异主要是在2010年以后开始凸显，“在一线城市采取了限购、限价、限贷政策后，大企业纷纷到三、四线城市去拿地。而三、四线城市的地方政府对房地产开发热情日益增加，这些叠加造成了地区差异性拉大。这个问题从地区差异性来说是长期的，从消化存量来说也是阶段性的。”

顾云昌认为，房地产市场之所以出现分化，除了和房地产本身的特点有关外，和城镇化进程也密切相关。“我们正处在城镇化的高峰当中，大量的人口往城市涌，净流入的人口很多，但是土地供应有限，造成了大城市供求关系紧张。而在中小城市，进入的人口并不多，主要是往外走，土地供应量又很多。”

房地产回温需金融政策支持

展望2015年及今后一段时间，刘世锦指出，从全国来讲，房价有一定幅度的回落，但房价从来不是全国性的特征，而是区域性的特征。房地产的回落，到底是短期之内快速落到底还是在波动中逐步回落，现在还吃不准。从国际经验来看，这两种情况都有，中国到底是什么形态，还需要关注。高投资、高增长触底时间，估计还有一、两年的时间，最多不超过三年。顾云昌判断，房地产市场正在软着陆，离底不太远了，在2015年靴子落地是可能的，而且可能就在年底的时候。”

朱中一认为，2015年的货币政策可能也会比2014年宽松一点。但是因为国家层面明确了不会采取大水漫灌的政策，所以会有所倾斜。

从销售情况来看，一、二线城市可能会企稳，三四线城市没有把握。那么大的库存量怎么消化？企业的资金越来越紧张怎么办？今年三、四线城市，尤其是中小企业，优胜劣汰的步伐会加快。此外，一些新的业态和一些有潜力的企业还是有机会的，比如住宅市场上的新业态，旅游地产、养老地产。中国的城镇化正在进行，市场需求还是有的。一些企业需要调整布局，企业的结构调整中，有一些业态也在调整，产品也在调整，去年比较强调的是刚需，现在改善性需求的比例会比较大，因此，房地产企业还有文章可以做，甚至还可有较大的文章可做。