二级建造师《法规》考点狂背：建设工程物权制度

　　建设单位对建设工程项目的权利来自于物权中最基本的权利——所有权

　　一、物权的主要种类与土地相关的物权

　　1.物权包括所有权、用益物权、担保物权

　　2.所有权：对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。它是财产所有权

　　法律限制：公共利益需要，可以依法征收集体所有的土地、单位个人房屋及其他不动产。

　　（1）占有权：对财产掌握、控制，如货物运输合同，承运人对托运人的财产权享有占有权。（意志、利益分离）

　　（2）使用权：对财产利用、运用

　　（3）收益权：新增经济价值，如果实、租金、利息、利润。本身是一项独立的权能。

　　（4）处分权：对财产处置。是所有权内容的核心。

　　3.用益物权：对他人的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益的权利。包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权

　　4.担保物权：他人或自己的都可以设立，抵押权、质押权、留置权（债务人不履行，担保财产优先偿还的权利）

　　5.与土地相关的物权：土地所有权、建设用地使用权、地役权

　　（1）土地所有权：国家、农民集体所有。土地分为农用地、建设用地、未利用地

　　城市市区的土地属于国家所有；农村、城市郊区、宅基地、自留地属于农民集体所有，

　　（2）建设用地使用权：只能存在于国有土地上。取得建设用地使用权后，可以依法享受占有、使用、收益的权利

　　设立的地方：地表、地上、地下分别设立，不得损害已设立的用益物权。

　　设立的方式：出让（有偿、有期）、划拨（无偿、无期）方式

　　设立的时间：自登记时设立

　　建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与、抵押，符合规定：书面合同、使用期限约定，不得超剩余期限、变更登记、附属物一并处分

　　住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。 非住宅的，依法办理。

　　（3）地役权：有偿、约定的。为了便利，利用他人不动产的权利。

　　地役权的设立：书面形式订立地役权合同，自合同生效时设立，可以登记，未登记的不得对抗善意第三人。

　　二、物权的设立、变更、转让、消灭和保护

　　1.不动产物权的设立、转让、变更、消灭：登记生效，不登记不生效。国有资源，所有权可以不登记。地役权除外（合同生效设立，未登记不可对抗第三人）。例子，房屋买卖合同导致物权转让。

　　2.不动产物权的合同，合同成立时生效，未办理登记的，不影响合同效力。

　　3.动产物权的设立和转让：占有、交付生效。船舶、航空器、交通工具，未登记的，不可对抗善意第三人。

　　4.物权的保护：通过和解、调解、仲裁、诉讼途径解决。

　　无权占有需返还；妨害物权，排除妨害、消除危险。造成损毁的，恢复原状；侵害的，需要赔偿。

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