2015年造价工程师考试《计价控制》第一章讲义（13）

　　第四节工程建设其他费用构成

　　工程建设其他费用，是指从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。

　　一、土地使用费

　　（一）土地征用及迁移补偿费

　　土地征用及迁移补偿费，是指建设项目通过划拨方式取得无限期的土地使用权，依照《中华人民共和国土地管理法》等规定所支付的费用。其总和一般不得超过被征土地年产值的20倍，土地年产值则按该地被征用前3年的平均产量和国家规定的价格计算。其内容包括：

　　1、土地补偿费。

　　2、青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费。

　　3、安置补助费。

　　4、缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及征地管理费等。

　　5、征地动迁费。

　　6、水利水电工程水库淹没处理补偿费。

　　（二）土地使用权出让金

　　土地使用权出让金是指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，支付的土地使用权出让金。

　　1.明确国家是城市土地的唯一所有者，并分层次、有偿、有限期地出让、转让城市土地。第一层次是城市政府将国有土地使用权出让给用地者，该层次由城市政府垄断经营。出让对象可以是有法人资格的企事业单位，也可以是外商。第二层次及以下层次的转让则发生在使用者之间。

　　2.城市土地的出让和转让可采用协议、招标、公开拍卖等方式。

　　（1）协议方式

　　该方式适用于市政工程、公益事业用地以及需要减免地价的机关、部队用地和需要重点扶持、优先发展的产业用地。

　　（2）招标方式

　　该方式适用于一般工程建设用地。

　　（3）公开拍卖

　　该方式使用于盈利高的行业用地。

　　3.在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，但应坚持以下原则：

　　（1）地价对目前的投资环境不产生大的影响；

　　（2）地价与当地的社会经济承受能力相适应；

　　（3）地价要考虑已投入的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途和使用年限。

　　4.关于政府有偿出让土地使用权的年限，以50年为宜。

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