2015年造价工程师《理论与法规》专家讲解（5）

　　（三）城市维护建设税与教育费附加

　　1. 城市维护建设税

　　城市维护建设税以实际缴纳的增值税、消费税和营业税之和为计税依据，与增值税、消费税和营业税同时缴纳。纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城或镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%.

　　2. 教育费附加

　　教育费附加以实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，与增值税、消费税和营业税同时缴纳。教育费附加税率为3%.

　　（四）房产税

　　1. 纳税人

　　房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。

　　（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

　　（2）产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。

　　（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。

　　（4）无租使用其他单位房产的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

　　（5）外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。

　　2. 纳税对象

　　房产税的纳税对象为房产。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。

　　房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　3. 计税依据和税率

　　（1）从价计征。计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值，税率为1.2%.

　　需要注意的特殊问题：

　　1）以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：

　　①以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；

　　②以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此，应由出租方按租金收入计征房产税。

　　2）融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

　　3）新建房屋空调设备价值计入房产原值的，应并入房产税计税依据计征房产税。

　　（2）从租计征。计税依据为房产租金收入，税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。

　　4. 应纳税额

　　应纳税额按表3.4.2的规定计算。

表3.4.2   房产税应纳税额计算表

计税方法　计税依据　税率　税额计算公式　从价计征　房产计税余值　1.2%　全年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%　从租计征　房屋租金　12%（个人为4%）　全年应纳税额＝租金收入×12%（个人为4%）　

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