国有土地使用权出让

　　本节内容属于招标师法律法规中的知识点。

　　国有土地使用权，是指公民或法人依法对国有土地享有的占有、使用和收益的权利。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

　　国家按照所有权与使用权分离的原则加强土地使用权的管理，而土地使用权出让和土地使用权转让两者是有区别的。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的定义，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。两者的区别是从国家手中得到土地使用权的为土地使用权出让，从其他企业或单位手中获得土地使用权的为土地使用权转让。

　　《中华人民共和国物权法》明确规定土地使用权出让可以通过招标、拍卖、协议等方式进行。为规范国有土地使用权出让行为，相关部门制定了一系列法规及规定，如国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》及《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的组织实施程序，包括拟订计划、编制出让文件、发布公告的方式和内容、标底和低价的确定、投标开标程序、拍卖会和挂牌的程序等。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》将《物权法》中关于建设用地使用权出让的新规定落实到政策中，同时就《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中个别环节衔接不够严密的条款作了进一步完善。

　　（1）国有土地使用权出让适用范围

　　按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。这里工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。

　　（2）国有土地使用权出让方式

　　国有土地使用权的出让方式有招标、拍卖和挂牌三种方式。土地行政主管部门应视国家产业政策、政府对土地的要求、土地用途、规划限制条件等因素选择适宜的出让方式。对不能确定是否符合招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》明确规定，由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定出让的具体方式。

　　1）招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有土地使用权人的行为。

　　2）拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

　　3）挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

　　（3）国有土地使用权出让主体

　　招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的主体包括出让人和竞买人。出让人是市、县人民政府国土资源行政主管部门，竞买人是特定或者不特定的自然人、法人和其他组织。出让国有土地使用权的批准权限一般在市、县人民政府。

　　（4）招标出让国有土地使用权程序

　　对于招标与拍卖活动，国家均有相关法律规定，如《招标投标法》、《拍卖法》等，但主要涉及的是对动产的招标拍卖规范。土地作为不动产，有它的特殊性，出让前必须进行供地计划编制、部门协调、确定规划和用地条件、测量、清理地块、前期开发、确定出让方案、审查竞投人资格等，成交后还要签订国有土地出让合同、协调工程立项、开发、土地登记发证等，这一切均需要由土地行政主管部门协调政府有关部门共同完成，因此，国有土地使用权招标不同于一般项目的招标。为统一程序和标准，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，为各阶段应当使用的文本格式进行了规范。具体程序是：

　　1）编制年度出让计划，批准后向社会公开发布。

　　2）拟定出让方案并组织实施。

　　3）编制出让文件。出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

　　4）发布出让公告。出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布出让公告，公布出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

　　5）确定出让标底或底价。标底或底价出让活动结束之前应当保密。

　　6）资格审查。出让人应当对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合出让公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

　　7）投标和开标。投标人少于3人的，出让人应当终止招标活动，依法重新招标。

　　8）成立评标小组。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为5人以上的单数。

　　9）评标。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行综合评分，按照综合评分高低确定中标候选人排序，但低于底价或标底者除外。同时有2个或2个以上申请人的综合评分相同的，按报价高低排名，报价也相同的，可以由综合评分相同的申请人通过现场竞价确定排名顺序。投标人的投标价均低于底价或投标条件均不能够满足标底要求的，投标活动终止。

　　10）定标。招标人根据评标结果，确定中标人。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。按照价高者得的原则确定中标人的，由招标主持人根据开标结果，直接宣布报价最高且不低于底价者为中标人。有2个或2个以上申请人的报价相同且同为最高。报价的，可以由相同报价的申请人在限定时间内再行报价，或者采取现场竞价方式确定中标人。按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标人根据开标结果，确定中标人。并向中标人发出《中标通知书》，同时将中标结果通知其他投标人。

　　11）签订出让合同，公布出让结果。招标活动结束后，中标人应按照《中标通知书》的约定，与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。中标人支付的投标保证金抵作土地出让价款；其他投标人支付的投标保证金，出让人必须在招标活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。出让人应在10个工作日内将招标出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。

　　12）办理土地登记。受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。