龙头房企业绩分化 下半年去库存或掀价格战

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龙头房企业绩分化或掀价战

“招保万金”被誉为四大龙头上市房企，四者曾经一荣俱荣、一损俱损。然而，随着市场调整的深入，这四家公司之间也无可避免地出现分化。其结果是，万科、保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)跻身千亿军团，净利润继续增长；金地集团和招商地产则出现严重下滑。各家房企的半年报还显示，其供货高峰大多集中在下半年，而在去库存压力下，有可能引发一场价格战。

随着今天保利地产半年报的出炉，招保万金四大A股龙头房企2014年半年报全部出齐。令人意外的是，保利地产的财务指标增长率，居然是四大龙头房企中，最漂亮的一家。

对于下半年，各家房企半年报观点较为雷同，供货高峰都将集中在下半年，去库存将决战于9、10月间。由此来看，届时一场价格厮杀似乎难免。

盈利能力分化明显

四大龙头房企，两家净利润同比增长，两家净利润大幅下滑，持续多年单边上扬的黄金时代一去不返。

虽然在四大龙头房企中最后一家发布半年报，但保利地产财务指标的增长率却是上半年最漂亮的一家。公司实现营业收入339.99亿元，净利润38.22亿元，同比分别增长11.31%和12.19%。尤为难得的是，在行业毛利率普遍下滑之时，保利的毛利率水平不降反升，报告期内，公司房地产结算毛利率为32.27%，同比增长1.36个百分点。

相对其次的是万科。根据万科半年报显示，其上半年实现营收409.62亿元，同比微降1.04%；归属于上市公司股东的净利润为48.09亿元，同比增长5.55%。与此同时，万科上半年房地产业务毛利率为21.88%，同比下降1.90个百分点，继续呈现下滑态势。

金地集团半年报显示，期内公司实现销售面积131万平方米，销售金额170亿元，分别同比下降13%和14%。值得关注的是，公司在营收达到90.84亿元同比上升3.29%的情况下，净利润却仅仅1.58亿元，大幅下降49.91%。房地产业务毛利率为21.35%，同比下降5.81%；净利润率1.74%，同比下降1.95%。

与金地同一天公布半年报的招商地产，同样陷入业绩大幅下滑的窘境。公司1至6月累计完成签售面积121.82万平方米，签售金额179亿元，同比分别减少10.47%和10.35%；上半年营收160.47亿元，同比下降0.54%，净利润17.85亿元，同比大幅下降30%。毛利率由33%下降为28%。

对于房企来说，华东地区楼市调整的拖累以及转型短平快产品以促进销售等市场因素，成为毛利下滑的主因。而从各家半年报来看，供货高峰都将集中在下半年，跑量去库存将成为9、10月份的市场主旋律。

“重灾区”连累毛利率下滑

一向被视为暴利行业的房地产，如今正在市场自发的调整中，开始向中利行业回归。从四大龙头房企来看，三家房企毛利率同比下滑，从中分析可以看出，部分龙头房企在重点布局的华东、华南等传统楼市兴旺区域，但这些地区今年却成为调整的重灾区，这成为影响上述公司毛利率的重要原因。

对于半年报表现堪忧的金地集团，在银河证券房地产行业首席分析师赵强看来，公司毛利率的下降主要是因为公司华东、华中与东南区域毛利水平均未达到公司整体毛利水平。根据半年报显示，公司主力结算项目为慈溪鸿悦、武汉名郡、南京自在城、扬州艺境和上海艺华年等，结算金额分别为9.3亿元、7.8亿元、7.8亿元、6.6亿元和6.1亿元。

值得一提的是，除南京自在城项目税金前毛利率19%外，其余主力结算项目毛利率均在11%以下。“由于主力结算项目毛利率偏低，拖累公司综合税金后毛利率下滑4.6个百分点至16.2%，为历史最低。”中金公司宁静鞭与赵强持同样的观点。

部分区域的拖累同样是招商地产毛利率下降的原因。中信建投发布的研究报告指出，在招商地产加速扩张、积极调整产品结构以加快周转的态势下，高毛利地区以及产品类型占比下滑也是预期之中，预计全年整体毛利水平将持平。

除此之外，大型国企的盈利优势在行业分化中更加凸显。四大龙头房企中，市场化程度较高的万科和金地，毛利率基本都在20%左右，而央企代表保利和招商，目前依然保持32%和28%的较高毛利率。在半年报中，保利着重强调了其央企身份而带来的融资成本优势，由此也解释了在行业信贷偏紧的大环境下公司净利润大增的原因。　 

加紧去库存决战下半年

从四大龙头房企半年报可以看出，虽然上半年业绩有增有减，但无一例外地都将大量供货集中在下半年。毫无疑问，去库存、冲业绩将是包括龙头房企在内几乎整个行业三、四季度的主旋律。

金地公告显示，公司下半年可售总货值约900亿，其中存货约570亿，新推货值约330亿，去库存将是金地下半年主要任务。赵强指出，从往年分月销售数据来看，金地销售主要集中在下半年，从7月份计划新推楼盘数量可以看到，未来两个月推盘量明显增加，预计下半年销售数据将进一步好转。

“新推货值按60%左右去化率来测算，我们预计公司2014年将实现480亿销售额。”宁静鞭表示。也就是说，按上述宁静鞭的预测，金地在去年超额完成430亿目标至450亿元后，今年销售或将仅微增30亿元。

由于上半年推货较少，招商地产要完成500亿元的销售目标，下半年无疑也将大量释放货量。截至6月底，招商地产在手货值约270亿元，下半年计划新推约450亿元，总货值超过700亿元。同时，下半年新推货值占比将大幅提升，中小户型面积结构进一步加大，且一二线城市占新货值达84%。

“目前已经出现了一些积极的因素，预示着下半年的经营环境可能会好于上半年。”万科总裁郁亮表示。基于这一判断，万科也将把下半年作为推货走量的出货窗口，公司高层表示，下半年公司业绩将体现得更加充分。

“在这几年的调整和发展中，龙头房企也出现了明显的内部分化。”中信建投证券房地产行业首席分析师苏雪晶表示，以前常讲到的“招保万金”的说法，可能已不成立。就在这一年当中，万科和保利的销售额已在千亿以上，而招商和金地还在500亿左右徘徊。