中国高楼冲动：全球最大的摩天大楼泡沫？

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 2013年国内高楼一览表

广州街头高楼林立

目前，中国是世界上最活跃的高层建筑市场。全球最高的20座建筑有10座在中国，最高的100座建筑有43座在中国。

截至2013年，中国已经连续6年成为每年建造高层建筑最多的国家。其中，200米（或更高）的建筑建成数量从2012年的24座增长至2013年的37座，占全球总数的50%。亚洲是目前建造超高层建筑数量最多的地区，而中国的建设量，要比其他所有亚洲地区的总和还多。

       中国高度的背后还有中国速度。除哈利法塔外，在世界范围内，最高楼百米刷新时间介于15～40年间，但在中国，这一时间被大大缩短——最长15年，最短只需3年。

       同济大学复杂工程管理学院副教授李永奎主编的《中国摩天大楼建设与发展研究报告》提出：中国摩天大楼的百米刷新速度远远超过全球，这总体上不利于积累摩天大楼的建设和管理经验。

       疯狂飙高

       在广东，“华南第一高楼”的角逐可谓惨烈，摩天大楼高度的竞争已经到了个位数的较量。

       高度为441米的广州西塔，在其竣工的2010年，还是华南最高楼。但只过了一年，就被新竣工的深圳京基金融中心超越。而后者比前者高出来的高度，只有1米。眼下，西塔旁边，一座高530米的广州东塔已经结构封顶，但它已然注定无法成为新的“华南第一高楼”——与它同时在建并即将完工的深圳平安中心，设计高度达660米。这一数字，已经超过了浦东陆家嘴那座更广为人知的上海中心大厦，深圳平安中心正领跑中国所有在建超高层项目的排行榜。

       然而，这种领先，也只是暂时的。目前，更有兴趣也更有勇气向“中国第一高楼”发起挑战的，是众多的内地城市。今年7月，湖南省会长沙，一座高达838米、超越世界最高建筑迪拜哈利法塔的“天空之城”举行了开工仪式。开发商号称要在7个月之内完工，引发各方怀疑。不过很快，这个项目就因没有完成相应报建手续而被叫停。

       当湖南的高楼野心幻化为长沙郊区的一个大水坑时，它的邻居湖北武汉传出了更为惊人的消息——他们计划建一对高达1000米的双子“凤凰塔”。这一高度，显然要把现今所有高楼彻底甩在身后。

       作为政治中心的首都北京，一直是超高层建筑的“洼地”，至今只有国贸三期一座严格意义上的摩天大楼，另外还有两个在建的超高层项目。全国拥有超高层建筑数量最多的3个城市是香港、上海和广州，但如今，它们的表现并不是最抢眼的。

       据统计，除了即将竣工的上海中心大厦和广州东塔，港沪穗三地在建的300米以上高楼数目分别为0、0和2。和“第一高楼挑战赛”一样，在这轮摩天大楼狂潮中，最卖力出演的，是那些二、三线城市。到2015年底前，预计中国有不少于69座城市至少拥有一幢超过150米高的建筑，这69座城市中将有23座城市每座至少拥有10幢150米以上的建筑。

       对高度的渴求，似乎是人类建造摩天大楼的最直接的动机。这使得超高层建设变成了一场你追我赶的高度竞赛。当年，迪拜在建哈利法塔时，曾一直秘而不宣自己的高度，就是怕被别人超过。在中国，已经建设了4年的武汉绿地中心，起初宣布的高度是600米，随后提高到606米。最近，它又传出了要把高度调整到666米的打算，目的就是超越上海中心和深圳平安中心，誓夺未来“中国第一高楼”的称号。

       摩天大楼泡沫

       就像《圣经》里人们建造巴别塔一样，今天的摩天大楼高度一升再升，似乎永无极限。“科技在不停进步，技术不会成为建造高楼的障碍，制约高度的因素主要还是钱。而另一个更值得探讨的问题是，摩天大楼要建多高才合适？”

       美国罗格斯大学研究人员曾经构建了一个摩天大楼理想高度评估模型，以此对纽约1895～2004年建成的458栋超高层建筑进行评估。结果发现，纽约摩天大楼普遍太高，其实际高度比理想高度高了15层以上。

       一直很关注那座“东盟第一高楼”的进展，这个项目后来果然夭折了。这其实是中国很多二、三线城市建设摩天大楼的逻辑：政府先划定一片地，定性为中央商务区，然后在一座地标性建筑的周边，规划一个大规模住宅区，同时打包给房地产企业。开发商拿地后，并非先盖摩天楼，而是先盖住宅，然后高价卖房，赚到钱才开始盖摩天大楼。这些步骤一环扣一环，中间有任何一环掉链子，摩天大楼就往往搁浅或成为烂尾楼。

        建好高楼，就一定能“筑巢引凤”吗？相比普通写字楼，摩天大楼由于定位高端，其实有着相当挑剔的“胃口”：租户主要来自银行和金融服务业，约占租用总面积的55%，其次是商业服务和律师事务所，占16%，而科技和电信行业是重要的潜在租户，目前占11%。

        根据国际房地产顾问公司世邦魏理仕的调查，在亚洲，只有部分具有全球领先水平的超高层写字楼，能够达到与美国纽约曼哈顿区的写字楼非常相似的租户结构。

       而那些国内二、三线城市的情况如何呢？世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟说，“沈阳、重庆、天津等二线城市在当前或未来将建成诸多超高层写字楼，势必引发供过于求的风险。这些城市仅仅是区域中心，而非国家或世界金融中心，因此无法吸引大量金融机构入驻。”

       2012年，巴克莱资本的一项报告指出，中国可能存在目前全球最大的“摩天大楼泡沫”。

       这不能一概而论。他们选取拥有300米以上高楼的全国23个城市，进行了逐一分析，结果发现，只有北京、上海、广州和深圳有能力消费得起这些建筑里的奢侈品。而那些新兴的1.5线城市虽然经济较为发达，但写字楼需求水平并不高，空置率普遍较高。就以天津为例，2014年，天津新增优质写字楼存量超过500万平方米，按过去16个季度的平均吸纳量来计算，消化掉现有这些写字楼就需要60年。而天津眼下还有5座在建的摩天大楼，是国内超高层在建数量最多的两座城市之一。

        成也萧何，败也萧何。由于具有地标意义，一旦摩天大楼经营受挫，就会有放大的负面广告效应。他曾在东北某省会城市的市中心见过一座40多层高的地标建筑。走进去一看，租户主要是地产中介、培训机构等小企业，还空置了不少写字间。“像这样的超高层建筑，已经失去了原有的高品位，正在经历租金降低、租户流失，会渐渐沦为一座鬼楼。”当空置的“鬼楼”在城市天际线中昏暗地伫立，吸引着流浪者、破坏者和其他的城市危险人群“入驻”，就难免成为当地的“耻辱柱”。

        北京大学城市规划系主任吕斌发现，自美国帝国大厦建成以来的近100年，世界上绝大部分的摩天大楼都是亏本的。对此，李永奎指出，就像防城港的“东盟第一高楼”一样，中国开发商建摩天大楼的目的，乃“醉翁之意不在酒”，是为了以此换取土地出让金、营业税、所得税等奖励性补贴，甚至其他方面的优惠政策或利益交换。何况，修建摩天大楼，也是企业和财团的一种“行为艺术”和“长期广告”。

        在很多人眼里，摩天大楼就是高耗能的代名词，其实不然。如果规划合理，有效运行，一栋超高层建筑的能耗，是可以降到最低的。考虑到超高层建筑承载了更多的人口，它的单位能耗，并不比分散的低密度的建筑更差。而在土地供应日益紧张的中国，从增加城市密度、集约基础设施、共享设施、更有效地利用土地的角度来看，高层建筑更具有不可替代的优势。

       水泥盒子

       “ 大裤衩”“尿壶”“秋裤楼”……你很难由衷地去欣赏国内那些别出心裁的摩天大楼设计。上海环球金融中心在建设之初，因为开发商是日资企业，其外方内圆的顶部设计，让国人联想到日本军刀。在强烈的民意反弹下，开发商不得不将顶部的圆形门洞设计改成了梯形，但这又为它带来了一个新的绰号——啤酒瓶起子。美国SOM设计公司借鉴中国古代“塔”的形象，设计了上海金茂大厦，是较少遭到批评的一个案例。

        高层建筑被人诟病的另一大问题，是让城市风格变得均质化。在中国，由于高层建筑被作为一种功能性产品被量化和快速地设计和建造，使得城市面貌单一的现象尤其明显。即使是由中国本土建筑师来设计，很多高层建筑也与周边的城市环境没有任何关联，而且看上去是孤立的，且与当地社区隔绝。缺乏与当地历史、文化的关联性与结合性，会导致这些建筑显得陌生而突兀，同时也消融了每个城市曾经拥有的独特性。