国企斥60亿建"奥地利小镇"：游客稀少 收益甚微

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2011年4月，五矿建设传出消息称，将把奥地利哈尔施塔特镇 “搬到”其位于惠州博罗县的旅游地产项目中。该项目总投资60亿元，名为“哈施塔特”，与奥地利小镇仅一字之差。按照五矿建设当时的规划，6年后这里将出现一个湖边的商业化旅游区以及围山而建的别墅群，建成后会成为中国南方最美小镇。

国企60亿建“山寨”奥地利小镇：2年仅收回4亿

如今，工期过半，第一期交楼已近两年，这个克隆版奥地利小镇开发得怎么样了？7月15日，记者来到哈施塔特项目现场发现，围山而建的别墅区人烟稀少，进入小镇的马路尘土飞扬，核心商业区仅零星开张，虽然白天游客不少，但一到晚上，项目现场就一片漆黑，街上仅剩下巡逻的保安。

五矿建设进军旅游地产的时间并不长，除了哈施塔特这个项目外，2013年4月，五矿建设还在南京江宁拟投20亿美元打造方山旅游小镇。不过，有业内人士认为，在旅游地产的开发圈内，五矿算不上是主力军，市场占有率也较低。

别墅区围山而建

据记者了解，哈施塔特项目总投资60亿元，占地近100万平方米，预计配备2万平方米的特色商业区、8000平方米的临街商铺，现已规划楼面面积约115万平方米，投资商为中国五矿集团旗下的五矿建设，开发商为五矿建设下属博罗县碧华房地产开发有限公司。

“现在哈施塔特的旅游运营很不错，已经累计接待游客几十万了。”博罗县碧华房地产开发有限公司负责人谭穗生告诉记者。

7月15日，记者在哈施塔特看见，在小镇的商业区内既有摇着小旗的旅行团，也有身穿礼服来此拍摄婚纱照的新人，显得较为热闹。

离小镇最近的区域是惠州江北区和博罗县。从江北出发，沿着惠博大道到哈施塔特所在地，开车需半小时。惠博大道两侧汇集了由保利等房企所建的十几个项目，或别墅或高层，风格不同，但都是新楼盘。从博罗县出发，沿着县里主干道之一的商业街往东，开车需10分钟才到尽头，哈施塔特便在路的右侧，这条主干道从东街开始也全都是一幢幢崭新的高楼。

博罗县一名房地产业内人士吴先生告诉记者，从置信花园(商业街旁的一个小区)以东开始，全部都是最近三年才开始建设的，现在新楼盘的占地面积和县里旧楼差不多了。不过，7月15日晚上，记者发现，商业东街两边、惠博大道近博罗县段附近，都整栋整栋地黑着灯。

那么，哈施塔特入住情况又如何?博罗县房管局网站信息显示，哈施塔特持有五张预售证，分别涉及一期三个区、二期以及三期，其中共有554套商品房，已售337套。记者粗略估算，房屋已售出约六成。另据哈施塔特营销中心一名销售人员介绍，开盘较早的一期、二期的房子已售八成。

然而，7月15日下午，记者却发现，在热闹的商业区一边，围山而建的别墅区人烟稀少。当晚九点，记者再次来到小镇发现，除了路灯外，整个别墅区里仅有一户还亮着灯，与几百套的销售量形成了强烈反差。

当记者向谭穗生确认时，他并未否认，并解释称，入住少一是因为别墅装修时间很长，一般要一年，而他们交楼还不到两年;二是因为他们的客户很多不是刚需，所以都屯着不装修，现在装修的只是几家。

游客消费难支撑配套商运营

高力国际董事陈厚桥认为，一方面周边商业配套建设要跟上，配套齐全，入住率才高;另一方面别墅的选址很重要，如果距离市区能在30分钟之内，那么买房者就很有可能把这里当作第二居所，反之则只会被当作投资或者度假。据其分析，哈施塔特既然选址在惠州，那么该项目的客户定位便应该主要是广州、深圳以及惠州三地的消费者，然而哈施塔特距离距离深圳市110公里，距离广州市125公里，车程都超过一个小时。

哈施塔特项目所在地，原来是大片大片的山地，“特殊”的选址，让别墅购买者入住意愿不高，湖边树枝上的小鸟，往往是被喧嚣的游客吵醒。

“单靠热闹就能留住买家吗?”哈施塔特一名业主在网上质疑道，直指五矿建设的项目旅游热但配套建设更不上的情况。

小镇的配套建设究竟如何?7月15日下午，记者在哈施塔特外看到，从博罗县中心到哈施塔特仅有一趟公交，小镇周围的几个楼盘也都处于在建中，哈施塔特门前那条几百米长的路满是泥土，车轮转动得稍快，便会扬起一路的尘土。

在这条马路旁边，一侧树着一排宣传板，但没有动工的迹象。据其营销中心一名销售介绍，这里将建成8千平方米的临街商铺。谭穗生亦告诉记者，这里是满足住户日常生活的基础商业，预计年底完工。

在谭穗生看来，小镇的生活配套“基本齐备”，虽然临街商铺还待建，但是小镇内的商业区已经开了十几家店铺，可以在小镇内满足吃喝娱乐等需求。至于如何买菜，他表示，因为小镇距离江北、博罗都很近，所以平时可以买了菜再回家。

随后，记者来到商业区发现，偌大的商业区虽然有很多游客，但开张的店铺屈指可数，为不影响观瞻，大多数店铺安装的是假门，整个小镇只有一家小型便利店。这在华德顾问公司总裁黄柏林看来，简直不可思议，“100万平方米的项目怎么也要配一个两、三千平方米的沃尔玛社区店”。

据记者了解，开张的店铺很多是自营的。谭穗生表示，为了保证服务水准，店铺都是或者自己经营、或者委托经营。此外，商业区之所以有很多还没有开放，是在给大型品牌预留。至于这里未来会引进的大型品牌是哪几家，谭称还在洽谈中，暂不方便透露。

哈施塔特的入住率低和配套建设少有关系吗?在陈厚桥看来，配套和入住是相互影响的，仅凭游客消费支撑不了商业区的运营，只有买房者把这里当成是第二居所，商业才有可能旺起来。另外，据他分析，如果哈施塔特周边的小区入住率高，也能抬升商户加盟哈施塔特商业区的热情，但现在周边也没有发展起来，所以只能靠五矿建设自己慢慢培育了。

那么，哈施塔特开发之前对于住宅周边配套建设的规划是什么样?对此，博罗县住建局规划用地科的一位工作人员向记者表示，哈施塔特的规划主要由当地设计院的编研中心负责。但当记者赶到编研中心时，该中心郑主任以她个人不方便接受采访为由婉拒了记者。