南京：开发商想“偷面积”难了

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“偷面积”

蓝色面积为赠送面积

黄色面积为赠送面积

　　“买两居室送一个书房”，“户型房间n+1”，“买套洋房加送一层”。在新房“偷面积”大行其道的当下，过去7-8成的主流得房率早成了老黄历，得房率100%才有卖点。然而随着7月1日南京新版建筑面积计算规则的实施，这样的“实惠”可能不会再有了。不过业内人士却看好该规则对房地产发展的正面作用，认为开发商与其研究怎么偷面积，不如在房价上给予实在的优惠。 扬子晚报记者 张遥
　　新旧版《建筑面积计算规则》对比
　　2010版
　　2014版
　　挑廊、檐廊层高在2.2米以下计算一半面积，高于2.2米算全面积
　　挑廊和檐廊在建筑主体结构内外进深超过1.8米，公共建筑超过2.4米的，要按照投影面积计算全面积，与其相连的外部构件也要一并计算面积。
　　设备平台、空调外机隔板等不计入面积计算
　　户内分散的空调机板单个平台面积不得超过1.5平方米，集中放置设备的平台数量不得超过2个，面积不超过4平方米
　　飘窗高于30公分、进深小于90公分则不计面积
　　飘窗高于45公分、进深小于60公分才能不计面积，大于标准按1/2计面积，窗台面至飘窗顶板大于2.1米等同落地窗，按全面积计算
　　阳台进深小于2.4米计算1/2面积，超过计算全面积
　　阳台进深小于1.8米计算1/2面积，超过计算全面积
　　多年以来
　　“偷面积”盛行，得房率能到100%
　　曾几何时，买房送面积已成了南京新房市场的常态。送面积的尺度也越来越大，相关宣传也越来越露骨。从最初的送露台、送阳台，慢慢发展到送房间，送一层楼。偷面积的房型屡屡大热，这些“偷来”的面积并不能计入房产证，但却增加了实际使用面积，因此受到诸多购房者的青睐。用南京某楼盘开发商的话说，现在竞争这么激烈，偷面积的户型才是好户型，不偷面积根本卖不出去。
　　南京市面上的偷面积高手很多，而且“偷”得最好的多是品牌开发商。像万科、保利、金地、五矿、新城、长发等，不论外地或江苏本地品牌开发商大都善于此道。
　　近期“偷面积”最强的要数雨花台区的长发诸公，该盘宣传口号为“马上有面积，100%得房率+附送200㎡”。这么恐怖的送面积是怎么做到的呢?该盘销售代理的人员解读道，他们不像其他别墅偷面积都是边边角角的，而是直接偷整个房间。除了正常的挑高客厅，下叠户型设计了6米的挑高地下室，光这就可以全部改造成两层楼;上叠户型中有一个阁楼在未来交付后也会帮购房者增高，等于多了一个50-60平米的房间。
　　类似“高大上”送面积的项目还有江心洲的银城长岛观澜、江宁的五矿九玺台和景枫法兰谷等。而在售的河西五矿崇文金城与已交付的江宁银城千花溪、奥南金地自在城，则采用跃层房源分割挑高客厅等方式来增加使用面积。
　　此外，江北的新城香溢紫郡和仙林湖的金地湖城艺境也算得上“送面积神盘”，两家楼盘都做到了80平方米左右的户型做成三房两厅，90多平方米的户型能做成四房两厅。这面积、这户型，光是听听都叫人流口水。奥南板桥的宋都南郡国际也把67平方米户型做成两室两厅，把87平方米做成三室两厅，而且客厅卧室还都朝南。一位业内人士直言，这不过是偷面积热销楼盘较突出较成功的几个代表而已，可以说目前南京楼市基本上是“全民偷面积”。
　　从此以后
　　新规更严格，飘窗、阳台等不能随便送了
　　仔细看看这些“神偷项目”的宣传单页就能发现，这些附赠面积都是来源于对原本设计中的设备平台、大尺寸阳台、花池、露台和飘窗等部位的后期改造。而已经正式实施的南京建筑面积计算新规则中，多处改动便是针对于此。7月1日，南京市规划局的官方微博“南京规划”发布了一则公告，“为规范我市建筑工程建筑面积计算，依据有关法律法规和技术标准，结合我市实际，市规划局制定了《南京市建筑工程建筑面积计算规则》，该规则自2014年7月1日起施行。”随后记者在南京市规划局官方网站上找到了该《规则》的详细内容。
　　与2010旧版的《面积计算规则》相比，新规则中对墙梁柱板、花池、装饰性阳台等外部构件，挑廊和檐廊、阳台露台挑台、设备平台、飘窗等建筑部位的面积计算标准都做出了提高。例如旧版的挑廊只要层高在2.2米以下都只计算一半面积，对进深(前后宽度)则没有规定。而新规则中，在建筑主体结构内外进深超过1.8米，公共建筑超过2.4米的挑廊和檐廊，要按照投影面积计算全面积，与其相连的设备平台、花池等外部构件也要一并计算面积。再比如，旧版对设备平台、空调外机隔板等不计入面积计算;而新版中明文规定户内分散的空调机板单个平台面积不得超过1.5平方米，集中放置设备的平台数量不得超过2个，面积不超过4平方米。而对于原来飘窗高于30公分、进深小于90公分不计面积的标准，新规则分别改为高于45公分和小于60公分，增加了飘窗改为屋内面积的难度。此外，阳台只计算一半面积的最大进深尺度也从2.4米缩小到1.8米，超过了都要算全面积。
　　南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华教授直言，这些设计规定就是针对“偷面积”产品而量身定制的，对偷面积开发商会产生紧箍咒的作用，减少开发商钻空子的可能。
　　焦点释疑
　　“偷面积”多实惠，有啥不好?
　　偷了面积单价就会上去，购房者得到的实惠没那么多
　　不论开发商此前是否钻了规则的空子，“偷面积”的产品非常受欢迎都是不可否认的。上文记者举例的几家楼盘，几乎盘盘热销，开发商赚得盆满钵满，购房者也乐得比房产证上大得多的空间。
　　这样两全其美的事情即将因新规则受到影响，规划局的工作岂非两头不讨好?针对这一点，扬子晚报记者昨天采访了南京市规划局详细规划与城市设计处处长邢佳林。邢处长对记者表示，表面上看购房者似乎没这么实惠的房子选了，但实际上羊毛出在羊身上，开发商既然偷了面积，自然在单价上也会有所提高，购房者还是没真正得到实惠。此外，为了“偷更多面积”，开发商会将设备平台、飘窗、阳台在原有楼体结构上尽量做到最大尺寸，这不可避免会影响到室内、楼下或左右邻居的采光及通风，这不符合促进建造更好住宅品质的建筑发展理念。此外，部分开发商不负责验收后的改扩建工作，而是留给了购房者自己进行，这会给建筑结构、景观立面带来安全隐患，还可能增加邻里之间矛盾。
　　此外邢处长还表示，开发商通过“偷面积”、提高单价而获得的面积外折算盈利，也会逃过相应的税收，是在国家标准层面上被禁止的。这次南京出台新规则，其实也是针对国家规定标准来补课。对此吴翔华教授也表示认同，他认为，“偷面积”本身是把双刃剑，有利于销售的同时，也会带来产权面积不清、二手房交易不公平等现象出现。新规则更有利于市场价格系统的维护。开发商要想优惠购房者，直接在价格上给优惠最直接也最实在。
　　新政对南京楼市有什么影响?
　　短期内高赠送户型可能会“火”，长期看房价会更合理
　　2014版《南京市建筑工程建筑面积计算规则》的出台实施会对南京楼市产生哪些影响呢?南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，虽然这个规则的方向是正确的，而且长期来看可能会让开发商更专注与产品品质本身的打造，也让实际建筑面积单价回归合理;但短期内却有可能让目前市场中高赠送户型变得紧俏起来。不排除某些面积“神偷盘”会以此奇货可居。
　　对于开发商而言，眼下有高赠送户型的楼盘可能凭空多了短期“利好”，但长远来看却缺少了一个价格调节的手段。江北一楼盘开发商代表就对记者举例表示，眼下房价下行压力增大，部分区域楼盘在酝酿降价，但已经降的几乎都遭遇了老业主“维权”。如果能通过“偷面积”在价格不降的前提下提高“附加值”，就可以避免这种尴尬。不过以后偷面积更难了，这种手段也就不那么好用了。