山东省济南多个小区涉及超规划建设 业主被“坑”

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房产在法律意义上，必须是有房有房产证，才算属于真正的业主。但现在，有很多业主会遭遇到的问题是:楼盘因为超规划建设致使业主的房产证迟迟办不下来，而其开发商也是一拖再拖。在近日，有记者调查发现，省城有类似问题的小区不在少数，业主遇到类似问题时维权存在不少困难。

　　徐先生是嘉汇环球广场的一名业主，这座物业位于山东济南北园大街548号，是由山东嘉汇房地产开发有限公司开发的，其中1至3层是商铺，4至12层为酒店式商务公寓，产权为50年。2007年3月他与开发商签订了购房合同，以25万的价格购买了14楼的一套公寓，并于2008年下半年收房。当时购房合同中约定，交房后360日内开发商为业主办理房产证，但让徐先生没想到的是，这一等就是4年多。

　　“原来的设计规划中，这栋楼本来只有12层，但在建设过程中，开发商又超规划建设了两层。”徐先生告诉记者，“当时看到开发商五证俱全，以为没什么问题。”

　　“12层及以下楼层的业主都拿到了房产证，只有我们13、14层的162户业主还在苦苦等待。”徐先生说，“按照约定，开发商应承担缔约过失责任，赔偿业主的损失。损失包括已交房款和同期银行利息，同时还有合同约定的1%的违约金。”

　　“现在我们不可能退房，只希望开发商尽快将房产证办下来。最近听说契税可能会上调，上调后增加的交易费用会不会让业主来承担呢?”对此，徐先生有点担心。

　　记者致电山东嘉汇房地产开发有限公司，工作人员称以前曾组织过业主集体签名到规划局申请，至于何时能有结果还不清楚。

　　记者调查发现，徐先生的遭遇并不鲜见，由于超规划建设造成房产证办理延期的小区不在少数。

　　济微路30号丰润·怡邻居的业主办理房产证的过程也可谓一波三折。丰润·怡邻居小区一共有8栋楼674户。按照规划，该小区本来应该是在2010年8月交房，后拖至2010年9月份。开发商答应在2011年将房产证办下来，但直到2012年7月份，只有2号楼和5号楼两栋楼取得房产证，其他几栋楼因为开发商擅自将原本复式的十一层改作两层分别销售而一直没有通过验收。直到最近，业主才拿到难产的房产证。

　　因超规划建设而导致房产证延期的小区还有他山花园、锦绣泉城、鸿苑·雅士园小区、青苹果时代公寓等新建小区。

　　业主遇到这样的问题应该怎么办呢?记者咨询了山东众成仁和法律事务所王业华律师。

　　“开发商擅自更改规划是不应该的。”王律师告诉记者，“国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让国有土地范围内的建筑物，已明确了最高的规划建筑容积率。如果开发商更改规划，增加了建筑容积率，导致通不过审核，房产证办理不下来，开发商要承担相应的责任。”

“如果想通过审核，开发商要向有关部门提交变更规划申请、补交土地出让金，而这个周期一般都比较长。因为属于非正常程序，里面也充满了各种不确定性。”王律师说。

现在，大部分购房合同中一般都对房产证延期有着明确的规定。如嘉汇环球广场规定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，丰润·怡邻居规定:“如因出卖人的责任，导致买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金”。锦绣泉城规定:开发商应在房子交付720个工作日内为业主办理房产证，逾期一日，将按照购房总金额的万分之零点五赔付。

有人会问：“为什么开发商甘愿冒着赔付违约金的风险也要超规划建设呢? ”某资深地产人士分析：“开发商一般都是为了获得最大的利益才会违规建设。与获得的利润相比，违规建设导致房产证逾期所赔付的违约金根本不算什么。”

　　记者以嘉汇环球广场为例，计算了一下，徐先生当时购买房屋花了25万，其他业主的购房款大体都在这个数额左右。13、14层共计有162户业主，这样购房款总计有4050万左右。而如果按照购房款1%的违约金来算，那么开发公司只须赔付40.5万。除去建设成本，开发商还有相当大的利润空间。

　　记者还从其它方面了解到，《山东省城市房地产开发经营管理条例》中规定：“开发企业在开发建设过程中不得擅自变更规划设计和项目性质”，未经批准擅自变更规划设计和项目性质的，由城市开发、规划行政主管部门责令其限期改正，并可处五万元以上十万元以下的罚款。

《济南市城乡规划条例》中也明确规定:未按照建设工程规划许可证的规定建设，无法采取改正措施消除对规划实施的影响的，城市管理行政执法部门应当责令限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十的罚款。

济南市房屋产权登记中心工作人员表示：“徐先生说当初曾经查看了预售许可证等五证，所以就认为该楼盘不存在问题，但他很可能对证件的具体内容没有仔细查看。预售许可证等证件上对预售楼盘的楼号、楼的具体层数，以及面积和套数等都有载明。如果预售许可证上载明楼房共计12层，而开发商卖给你的是14层，肯定属于超规划建设，这样就需要谨慎了。”所以，他也建议购房者尽量在购买前了解该楼盘的详细信息，防患于未然。