试探市场反应 龙头房企年底跑量未见热销

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　　绵绵细雨之下，上周末新增入市的两个全新盘均未传出热销消息。

　　11月25日，早报记者来到宝山杨行板块的招商海德公馆售楼处时，天空还飘着细雨。据现场一名销售人员介绍，该楼盘此次推出了160套92平方米两房和133平方米三房，“优惠后两房均价在1.5万-1.6万元/平方米，三房均价在1.3万-1.4万元/平方米。优惠总额约为10万元。”

　　截至昨日下午2时，售楼处现场张贴的销控表显示，该楼盘已定售(预定及销售)出房源75套。

　　中房信分析师薛建雄认为，招商海德公馆的定价很有竞争力，明显比同区位其他楼盘要低，“再加上靠近轨交、品牌开发商，开盘销量在100套以内，不能算好。”

　　“杨行板块新盘不少”

　　按现场销售人员的说法，招商海德公馆并未一次性推出预售证上的所有房源。

　　该销售人员称，领取预售证的房源为330套，但此次开盘只拿出了其中的一半，“另外一半12月底或者明年推，下次开盘恐怕就不是这个价了。”

　　不过，也有销售人员称，下次开盘的具体时间没定，价格目前也完全不知道，“可能会根据这次开盘的销售情况定。”

　　薛建雄猜测，招商海德公馆此番未能尽数推出房源，应该并不是为了明年涨价而惜售，而是客户积累情况不理想，“它实际开出的较低价格就是为了跑量的，这一价格其实已引发了周边楼盘的价格战。如果开发商是为了保证利润，完全可以将价格定高。”

　　某上市房企营销总监进一步说，从去化率上看，开盘销售一半肯定算不上非常好，但也还可以。当天的销量基本可以反映出该楼盘前期有效客户积累的数量。

　　某外资房企高管则提到，该楼盘虽然单价较低，但总价偏高，而刚需客户对价格是比较敏感的。“一次推100多套也算正常的开盘节奏，不是惜售。”

　　“由于竞争激烈，预计招商海德公馆另外一半房源元旦前后就会再次加推，价格不会提，而会稳住。”薛建雄还提到，招商海德公馆开盘销售情况一般，也反映出板块内刚需项目竞争的激烈程度，也可能与上周末阴雨的天气有关。

　　可见的是，招商海德公馆所处区域在售新盘不少。

　　昨日下午，该楼盘附近的轨交站点富锦路站出口处，二三十名房产中介、广告人员聚集推介周边新盘。据现场一中介称，该区域的远洋香奈也是不久前刚开盘，目前均价在1.7万元/平方米，距离轨交站点略远些的万业紫辰苑的均价在1.4万-1.5万元/平方米，而临近月浦板块的宝华盛世花园均价则为1.1万-1.2万元/平方米。

　　“嘉定板块成交平淡”

　　同样在上周末首次开盘的，还有位于嘉定新城板块的保利星海屿。

　　该楼盘售楼处一销售人员在电话里称，该楼盘此次推出了100多套带装修的两房、三房，优惠后均价在1.75万-1.85万元/平方米。虽然单价不低，但该销售人员称“销售情况良好，较高楼层的房源已所剩不多”。

　　不过，薛建雄认为，该楼盘受成本因素影响，定价过高，销量可能未必理想。

　　沪上某刚需楼盘开发商亦称，嘉定新城板块是传统的刚需板块，保利星海屿中高端的定价路线与周边市场不符，目前的价格获得较高市场接受度的可能性不大。

　　据嘉定新城某刚需楼盘负责人介绍，由于9、10月推盘较猛，进入11月该板块内刚需楼盘加推的不多，年内新增入市的楼盘也没有多少。近期板块内刚需成交一般，在现在这个时候大幅加推的主要还是为了冲指标，任务完成较好的开发商一般不会有太大推盘动作。

　　“现在主要是为明年做准备。”该负责人称，上海楼市在今年4、5月和7、8月已经有过几波小高潮，各开发商的业绩、资金情况都不差。目前对于开发商来说，主要是为明年的市场做准备、做铺垫。”

　　“明年初楼市仍跑量为主”

　　据薛建雄称，受阴雨天气影响，一些原本定在11月底推盘的楼盘，会将推盘时间延迟到12月初。

　　他预计，12月上海楼市的推盘量也会维持11月以来的不温不火的水平。由于在售楼盘较多，总的市场成交也能有保证。

　　某上市房企营销总监同样认为，年底刚需客户的购房热情较足，成交量能维持较高水平。

　　放眼明年，受访市场人士认为难现定价大涨局面。

　　某外资房企该高管称，在政策面不发生较大变化的情况下，明年3、4月的市场预计会比今年同期好，个别楼盘价格有适当上涨可能，但出现太大涨幅的可能性不大，到时候各开发商还是以冲刺新的全年任务、跑量为主。而在今年底前推盘的开发商，主要是试探市场的反应，为明年的销售摸底并积累客户。

　　在他看来，这些在年底推盘的开发商，会否在来年加推时涨价，是根据前一次开盘的销售情况来判断，“如果开出来很快就卖掉了，那么下一次推盘就有一些涨价的底气;如果销售不温不火，涨价的底气恐怕就不会那么足。同时，如果周边楼盘不涨，就你一个楼盘涨，能否被市场接受也是一个问题。”