十大步骤让你完美完成房地产房地产销售管理软件软件

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　　步骤之一：事先的准备

　　① 专业知识，复习产品的优点。

　　② 感恩的心态(感谢发明并制作产品的人)。

　　③ 一个有说服力的人，会影响许多人的一生。

　　④ 你必须想象你的产品有这么大的伟大的价值——远远物超所值。

　　⑤ 列出公司伟大的1-10个理由，你以公司为荣，以产品为荣，顾客不买是他的损失。(一定要让顾客看的，听的，感觉的，并且知道这一点)。

　　⑥ 给自己做一个梦想版——每个人的梦想版，列在墙上!

　　⑦ 精神状态的准备。静坐15分钟，排除负面能量，负面能量是自动来的。一心向善——自我放松——听激励性的磁带。

　　步骤之二：让自己的情绪达到巅峰状态

　　① 大幅改变肢体状态，动作创造情绪。

　　② 人生最大的弱点是没有激情。

　　③ 起飞前必须将自己的排档推到极限!

　　④ 行动力来自于活力，活力来自于活动，增加活力的方法：深呼吸，早餐要少吃(吃得越多越累)。吃得少活得老，永远只吃七八分饱。

　　* 食物会影响人体的磁场。素食带来耐力——牛马。肉食带来爆发力——虎、狼。多喝果汁：西瓜汁、橙汁、罗卜芹菜汁，水果宜空腹吃。

　　步骤之三：与顾客建立信赖感

　　①通过第三者来分享，至少有第三者的见证。

　　② 透过倾听。80%的时间应由顾客讲话。

　　③ 推销是用问的。

　　④ 问的原则：先问简单、容易回答的问题。——要问“是”的问题——要从小“事”开始发问——问约束性的问题。——　顾客可谈的答案——尽量不要可能回答“否”的问题。(如果顾客表示对产品不了解，没关系，继续问别的问题——直接问顾客的问题、需求、渴望)。

　　⑤ 永远坐在顾客的左边——适度地看着他——保持适度的提问方式——做记录。不要发出声音(倾听对方的表情)。——不要插嘴，认真听。——等全部讲完之后，复述一遍给对方听。

　　⑥ 信赖感源自于相互喜欢对方。顾客喜欢跟他一样的人，或喜欢他希望见到的人。

　　⑦ 沟通的三大要素：(在沟通要素上，与顾客保持一致)

　　A、 文字B、声调语气C、肢体语言。

　　为了沟通好，就必须在文字、声调、语气、肢体语言上，与对方相似或引起共鸣。文字占7%，声音占38%，肢体语言占55%。

　　沟通中的人物分类：

　　①视觉性(讲话特别快)②听觉性③触觉性。

　　握手——沟通的重要方式：对方怎么握，但已就怎么握。

　　服装形象：与顾客的环境相吻合。

　　步骤之四：了解顾客的问题、需求

　　渴望：

　　①现在的 ②喜欢、快乐 ③更换、更改、改变……④决策人是谁……⑤解决方案(是不是唯一的决策者)

　　当与顾客初次见面时，一开始先说①家庭②事业③休闲④财务状况

　　推销中的提问：很详细询问：

　　① 你对产品的各项需求

　　② 你的各项要求中最重要的一项是什么?第二项、第三项呢?(因此得出顾客的“购买价值观”!)此为“测试成交”。

　　关键是彻底了解顾客的价值观，然后再正确的提出解决方案。

　　步骤之五：提出解决方案并塑造产品的价值

　　(钱是价值的交换)

　　顾客购买，因为对他有价值。

　　不买是因为觉得价值不够。先了解顾客的人生价值观，看什么对他(她)最重要。

　　你认为什么对自己一生最重要：①②③

　　一生中最恐惧是什么?①②③(列出哪项最重要)

　　然后，告诉他如果有一项服务(产品)能满足你的上述价值观，那你会购买它吗?

　　顾客购买的是价值观，先告诉顾客“痛苦”：

　　①过去的痛苦(损失)②现在的快乐③未来更快乐

　　推销就是用一把刀捅过顾客的心脏血滴出来，再告诉对方你有种药，如此，顾客会追着你跑。

　　一个人还未改变，是因为痛苦不够。一个人还未挣大钱，是因为痛苦不够，一个人还未成功，是因为痛苦不够。

　　步骤之六：做竞争对手的分析

　　不可批评竞争对手，如何比较呢?①点出产品的特色②举出最大的优点③举出对手最弱的缺点④跟价格贵的产品做比较。

　　步骤之七：解除反对意见

　　① 预先框视，未等顾客提出反对意见之前(如价太贵)，就加以“解除”(一流的产品才会卖一流的价格，也只有一流的人会买)。一般顾客的反对意见不会超过6个，所以预先列出如：A时间B钱C有效D决策人(成功者自己决定)。E不了解F不需要

　　② 三种苹果：红、青、烂，房地产销售管理软件冠军选好的顾客，不选“烂”。

　　③ 所有的抗拒点，都通过“发问”解决。

　　步骤之八：成交

　　①“冒险”成交法

　　③售后服务确认成交法

　　③ 二选一成交法

　　④ 确认单签名成交法(预先设计完整的“确认单”)

　　⑤ 沉默成交法(对方不谈话，自己闭嘴让对方签字为止，先开口者死)。

　　⑥ 对比原理成交法(先提出最贵的产品，再抛出低价的产品)

　　⑦ 回马枪成交法(辞别时，请教顾客自己何处讲得不好，然后返回重讲)，(最可恨的抗拒是未讲出的抗拒)。

　　⑧ 假设成交法：你不卖，但假如有一天你会买，会是什么情况?然后了解顾客的真实购买原因。

　　步骤之九：请顾客转介绍

　　① 给你价值，令你满意

　　② 你周围的人有没有一、二个朋友也需要这样的价值

　　③ 他们是否与你有一样的品质，本身也喜欢这样的服务产品?

　　④ 请写出他们的名字好吗?

　　⑤ 你可以立刻打电话给他们吗?OK!(当场打电话)

　　⑥ 赞美新顾客(借推荐人之口)

　　⑦ 确认对方的需求

　　⑧ 预约拜访时间。

　　步骤之十：售后服务

　　做售后服务，不如做售前服务。

　　① 写感谢信，先道歉，深感遗憾，希望有机会继续为您们服务。

　　② (一个月后或半个月后)寄资料给对方。

　　③ 再寄资料。

　　④ 持续半年、一年、二年、十年。

　　⑤ 做售后服务，应做跟产品无关的服务(在产品相关的服务的基础上)。

　　服务的诀窍：唯一的诀窍：定时回访。

　　① 立刻建客户的档案，立刻记下客户的资料。②立刻记下顾客的任何需求，并立刻尽力满足他。③让顾客感动。④感谢带来忠诚度。守信给客户：表示发自内心的感谢、终生的感谢。寄资料给客户，寄书报给客户，亲笔写、亲笔签名。

　　与顾客亲善活动的技巧之一：为每位客户设计一个信纸(标志、广告语、标准色、名言、感谢语)，寄给客户的每位关系人。

　　李嘉诚说：上门找顾客累，顾客上门来才轻松。

　　当顾客有抱怨时，要做额外的补偿，会抱怨的顾客。

　　绝对不能损失顾客。(只要顾客不理不睬，就继续道歉。这样既使不成交 ，至少不传播“恶言”。