宾馆宾馆管理资讯：游弋在资本、资产市场上的宾馆业(篇三)

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四、酒店业的资本经营和融资 

  酒店业资本经营与资产经营的差别很大，全球上市公司中酒店管理行业市盈率25至30倍，投资物业的地产行业市盈率8至10倍。

  我认为酒店业管理公司轻资产运营标准一是自主独立品牌、二是受托对外管理、三是经营水平高于平均水平。

1、股票上市

  酒店业上市公司的特点是轻资产运作，喜达屋2011年底1089家酒店中仅72家为自有酒店、占6.61%，其它均为委托管理和特许经营；洲际特许经营占85%；万豪特许经营占53.1%，委托管理42.3%，带资管理及其它4.6%；雅高轻资产率逐年提高，2004年35%、2006年55%，2012年雅高酒店管理营业收入11亿欧元、息税前利润为3.87亿欧元、利润率35.18%，酒店投资营业收入51亿欧元、息税前利润为5.31亿欧元、利润率10.41%。

2、房地产信托上市

  2013年5月6日，李克强总理在主持召开的国务院常务会议上谈到需要明确规范发展债券、股权、信托等投融资方式。

  我国最早的纯酒店REITs是香港富豪酒店，用5个酒店做抵押发行了REITs，盘子大概是160亿港元，第一次成功的融资是35亿港元。2013年7月10日，开元REITs在香港主板挂牌，成为我国内地酒店企业第一个公募房地产信托基金。开元产业信托的资产包是4家五星级酒店为杭州开元名都、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都、长春开元名都，1家四星级酒店为浙江开元萧山宾馆，共2021间客房，总建筑面积32.1万平方米。前3年收益分别为6.696亿、7.727亿、7.955亿元人民币，溢利分别为3040万元、7510万元、7740万元。

3、私募房地产信托基金和类房地产信托

  私募REITs（房地产信托基金）归属于银监会监管，往往以理财产品出现，发行的条件包括四证齐全（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）；资本金比例不低于35%；开发主体具备二级资质；土地和在建工程抵押40%以下。

  私募REITs（房地产信托）较多为1至2年收回本金及收益。类房地产信托融资的房地产PE（私募基金）投资年限较长，大部分采取“3加2”（3年封闭期、2年开放期，封闭期不能抽回资本）。

4、类房地产信托融资案例

  房地产PE（私募基金）仅仅需要在在工商局备案，属于类信托，风险较大，其发行的LP（有限合伙产品）灵活性大。类房地产信托基金以股权投资为主，是不上市流通的。例如，2012年12月24日由新华信托股份有限公司和中邦置业集团有限公司共同出资组建的大普基金宣布，中邦集团和新沪商集团联合收购了2008年开业的上海中凯城市之光剩余物业及两栋大楼资产，总价近13亿元。由中邦置业与上海新沪商实业（集团）有限公司各出资一半，未来的整修费用也将由双方对半承担。

5、CMBS、MBS、ABS

  CMBS（商业不动产抵押贷款支持证券）是将商业房地产按揭和相关贷款重新打包成具有不同风险水平的小块投资工具集合；MBS的基础资产是住房抵押贷款；ABS的基础资产是除住房抵押贷款以外的其他资产。CMBS作为信贷资产证券化产品在中国有初步的法律框架，但相比MBS，CMBS的发行难度更大。

  MBS是住房抵押贷款支持证券，是金融机构把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。

  ABS是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

  中国内地首款CMBS是注册于开曼群岛的公司麦格理万达房地产基金2006年发行1.45亿美元的2006-1系列商业房地产抵押贷款支持证券，涉及9个中国东部数省的大型商业零售房地产项目。预定期限为2.75年，法定最终期限为5.75年，发行收入用于收购初始贷款人发放的贷款。

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