宾馆宾馆管理资讯：游弋在资本、资产市场上的宾馆业(篇二)

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三、作为资产经营的酒店业

1、酒店交易的方式

  酒店资产经营具体表现为酒店资产的交易，酒店交易一直在进行中，有人卖有人买，买卖人的目的不一，有的为了创立、发展品牌，有的为了轻资产运营。

  我国内地大多数酒店交易的形式是交易所挂牌交易，酒店交易大多采取股权转让是因为减少纳税。比较而言，资产转让的转让方税包括营业税（转让价格5%）、城建税（营业税7%）、教育附加费（营业税3%）、印花税（转让价格0.05%）、土地增值税（转让价减去原成本30%至60%）、所得税（25%），资产受让方税为契税（3%）；而股权转让只需投资方所得税（转让价减去原成本25%）。但是，股权转让要注意转让方的债务、担保情况，还需要明确知识产权问题。

2、酒店交易的估值

  美国为主的收益法（DCF）是按照收益预期和贴现率确定现值；日本特色的重置成本法是参照本地新建酒店价格；对比估价法是参照可比的酒店交易案例。从每间房净利润可以推算酒店的价值和投资回收情况。

  香港酒店估值一般是用酒店的净营运利润除以资本化率（即投资回报率），香港酒店的资本化率为3%至4%；上市公司有资产净值折让的案例，一般为30%至40%。

3、酒店不动产重估

  酒店的物业作为不动产，具有不动产的特性。香港自2005年1月开始实施的新会计制度规定，公司须每年按市值重估旗下投资物业的价值，重估后的市值差额作为盈利或亏损反映，直接影响公司盈利。如香格里拉2013年上半年未计算投资物业公平值收益前盈利2570万美元、下降66%，计入后净利润2.15亿元、同比上升8.49%。

4、市场化的酒店交易案例

  （1）被称为中东股神的阿瓦里德买卖江苏昆山酒店经历了买卖两个环节。昆山商贸饭店2006年3月27日开业，客房387间；阿瓦里德2007年4月30日5800万美元收购；2007年7月1日更名为昆山瑞士大酒店；2011年4月10日6100万美元出售给TA Global Berhad公司。

  （2）2013年11月交易成功的上海四星级富豪金丰酒店的交易双方没有任何关联。金丰酒店的出让方金丰投资(600606)上海地产(集团)有限公司控股，购买者上海东祥实业有限公司为山西东祥房地产开发有限公司的控股子公司。酒店2010年初开业、372间客房、账面原值43691万元、账面净值37552万元、评估市场价59275万元、溢价57.85%、分摊每间客房159.34万元、每平方米1.88万元。酒店26层，占地面积4991平方米，建筑面积31490平方米，有100个车位。2012年营业收入4100.15万元，亏损1169.27万元，净利润率-28.52%；2013年至9月营业收入3285.03万元，亏损969.67万元，净利润率-29.52%。

  （3）2013年12月25日，上海锦沧文华大酒店以底价20.68亿元进行竞价，竞价阶梯为2500万元，一位买家在底价基价上加了两次价。最终，锦沧文华大酒店以21.18亿元的总价成交，溢价率2.4%，按照建筑面积估算，成交均价为每平方米36395元。

5、关联方之间的酒店交易案例

  2013年11月30日，大众交通（600611）公告以32667141.08元受让四星级上海大众美林阁酒店10%股权，连同以前共持有酒店50%股权。酒店2012年营业收入5107.39万元、净利润464.34万元。2012年总资产8597.47万元。本次股权转让成交价格根据上海财瑞资产评估事务所有限公司 2013 年 9 月17 日出具的资产评估报告(沪财瑞评报【2013】1249 号，资产评估基准日为2012 年 12 月 31 日，该公司评估价值为人民币 32667.14 万元。公司以评估价值32667.14 万元，为基础确定交易金额。 

6、关联交易的交易价格容易失真

  我国内地酒店交易大多数为关联交易，关联交易的交易价格容易失真。

  2013年10月，隶属于上海锦江国际酒店发展股份有限公司的上海华亭宾馆有限公司45%股权在挂牌一个多月以后，被同属锦江系的上海锦江国际投资管理有限公司接盘。

  2013年10月，海岛建设向海航国际旅游岛开发建设(集团)有限公司收购64.42%的股权、向海口新城区建设开发有限公司收购迎宾馆35.58%的股权。海岛建设集团为公司控股股东，新城区与公司同属同一实际控制人控制，为公司关联方，因此该事项构成关联交易。

  上述2家酒店出让的评估溢价相差651.81%。海南海航迎宾馆2012年末净资产27216.14万元、净资产评估值48295.48万元、评估溢价77.45%。上海华亭宾馆2013年6月30日净资产3.31亿元、净资产评估值20.02亿元、评估溢价504.83%。

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