物流基建项目建设类型分析

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由于前些年物流园区“空置”现象较为严重，物流基建项目的速度一度有所放缓。而随着最近出现的物流地产热，其温度又急剧上升，致使中间没有留下太多的时间来总结经验教训、没有太多的时间来冷静思考，更没有太多的时间来消化吸收。面对眼前各式各样的物流项目，让人眼花缭乱，不知所措。对于物流园区的类型，很多文章进行了研究，不同的学者从不同的角度进行了分类，通创物流咨询有限公司课题组还专门编写了有关物流园区发展方面的书籍，对物流园区的相关分类进行了详细总结。

而笔者要谈的物流基建项目除了物流园区外，还有物流中心、配送中心、中转联运中心等。文章不是就物流项目而谈项目分类，而是从目前已经建设完成或规划建设中的基建项目中，针对物流基建过程中出现的一些常见模式进行总结，分析各种类型的物流基建项目的特点，为投资者、建设者、规划者、运营者、政府部门的有关决策提供参考。

通过对已建及拟建项目的归纳总结，文章把已有的物流基建项目类型分为六大类：商贸流通类物流项目、工业园区类物流项目、仓储类物流项目、配送中心类物流项目、大型物流园区或物流集中区、保税类物流项目。

商贸流通类物流项目

商贸流通类物流项目是指建设在商贸流通市场内部或者周边，为市场商贸流通活动的需要而设立，提供配送、中转、仓储、流通加工、干线运输等物流作业的现代物流服务设施。其产生基于以下背景，即伴随着社会经济活动发展以及市场经济体系的逐步形成，商贸流通业得到了快速的发展，全国各地出现了一批有影响的商贸市场，这些市场占据这当地某个行业流通交易的很大一部分市场分额，涉及行业有五金机电、服装、汽车及其零部件、钢材、小商品等，为商贸活动的集中化及规模化发挥了重要功效。这些市场有些是自发形成的，有些是经过简单规划后形成的，大多数的市场建设初期没有考虑到物流作业的需要，也很少配备相应的作业场地，由于顾客服务要求的日益提高以及人们对市场相关配套设施的高要求，缺少了现代物流体系的支撑的商贸流通市场的竞争力及吸引力有逐渐变弱的趋势，很多精明的商家适应现代商贸流通一体化的需要，纷纷在市场周边建设服务与商贸活动的物流项目。商贸流通类物流项目具有明确的服务对象及服务范围，投资及建设规模中等偏小，一般容易收回投资及创造新的利润增长点，得到了很多市场管理及投资方的青睐。政府部门也需要建立分工细致，面向特定行业的物流服务设施，一般会积极的支撑此类型的物流项目，需要注意的就是控制此种类型的物流项目的用地性质不发生变化，能够确实用于物流业务。宜昌现代商贸物流中心、武汉万商云集商贸园等均属于此类项目。

工业园区类物流项目

工业园区类物流项目一般建设在工业技术开发区或高新区内部，为开发区内的各类型企业提供物流服务。此种类型的物流项目有些是开发区管理方为了吸引企业入驻而提供的增殖服务，有些是服务于大型制造企业的物流企业跟进服务，有些是开发区内的大型制造企业为了满足自身业务的需要而投资建设。工业园区作为企业集中区，物流需求较商贸流通业大，也迫切需要园区能够提供相应的物流服务。近几年来，一些政府部门为了增加自己工业开发区的吸引力，纷纷表示会在园区内部建设相配套的物流设施或者引进大型物流企业入驻园区提供物流服务。工业园区类物流项目同商贸流通类物流项目一样，也有比较明确的服务对象，物流需求比较稳定，投资建设的风险较小，项目的规模视工业园区内部企业的物流需求而定，一般比商贸流通类物流项目大，但是小于大型物流园区项目，主要的物流业务为仓储、运输、集装箱作业，有些沿海的工业园区还可能拥有保税区的相关的功能。苏州工业园区物流中心就属于工业园区类物流项目。

仓储类物流项目

仓储类物流项目，通俗来讲就是仓库，虽然我国目前的仓库数量众多，但是标准化、自动化程度高，具有恒温、冷藏、保鲜等功能的仓库还显不足。为了满足标准化、高层次的仓储需要，有些是制造企业为了满足自己产品需要而建设的（由于找不到符合要求的仓储设施，我国很多烟草企业、汽车制造企业、大型连锁流通企业就建设了不少自动化立体仓库以及保温、保鲜库），有些是物流企业为了满足市场需要建立的（近几年像中储集团、宝供集团就在全国就建设了一批标准化程度较高的仓储类项目），有些是工业地产商和房地产商投资物流业务而建立的。仓储类物流项目的主导功能为仓储，一般还兼有一定的流通加工与配送服务功能，由于其专业化程度高，概念比较明晰，一般不容易出现明修栈道、暗渡陈仓的情况。中储成都物流中心、海尔国际物流中心就属于此类项目。

配送中心类物流项目

对于配送中心，我国国家术语标准有比较明确的界定，即从事配送业务具有完善的信息网络的场所或组织，应基本符合下列要求：(1)主要为特定的用户服务； (2)配送功能健全；(3)辐射范围小；(4)多品种、小批量、多批次、短周期； (5)主要为末端客户提供配送服务。从配送中心的定义可以看出，配送中心的规模一般小于物流中心、工业园区类物流项目，主要服务对象为市域内的末端消费者，与仓储类物流项目相比，其流转快，辐射范围小，以配送功能为主，仓储为辅。目前，配送中心的建设一般由连锁流通企业、第三方物流企业以及大型制造企业进行。一些具有健全营销网络的企业来说，一般会建立完善的配送体系来满足全国范围的销售需要，配送中心根据规模及所处流通渠道位置的不同，又可以分为中央配送中心（CDC）、地区配送中心（RDC）两大类。配送中心的建设同样具有相对明确的物流需求，相对其它大型物流类项目来说，投资回收期小，经营风险小。联想集团的各类配送中心、联华生鲜食品加工配送中心、沃尔玛深圳配送中心属于此类项目。

大型物流园区或物流集中区

主要有物流中心和物流园区两种类型。我国物流术语标准同样对其概念进行了界定。物流中心是从事物流活动的具有完善的信息网络的场所或组织。应基本符合下列要求：(1)主要面向社会提供公共物流服务；(2)物流功能健全；(3)辐射范围大；(4)存储、吞吐能力强，能为转运和多式联运提供物流支持；(5)对下游配送中心提供物流服务。物流园区也称物流基地，是多种物流设施和不同类型物流企业在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务功能的特定区域。此两种类型的物流项目建设规模大、所需投资多、需要配套设施较高（主要是由于其一般位于城乡结合部或者交通枢纽旁边，离城区较远，道路及其它水、电、通讯网络等附属设施较差，需要政府部门的前期投入大。），大多数为政府主导性，有很少一部分为企业主导。近几年以来，很多地方政府在进行物流规划中提出要建立物流园区或物流中心，以提升地方物流服务水平、改善投资环境、调整城市用地功能布局、发展当地经济及增加就业。由于政府资金及管理能力有限，一般大型物流园区或物流集中区规划选址后，一般进行招商引资以吸引大型物流企业或物流地产商进入。由于一些地方在建设此两种物流项目时，需求分析环节比较薄弱，有政绩工程的成分，招商引资过程中优惠政策过多，后期的监督管理不力，导致出现一些圈地或园区空置的现象发生，背离了物流园区及物流中心建设的初衷，也扰乱了物流项目建设的秩序。由于此两类物流项目所需的前期需求分析、科学规划工作十分重要，所需投资大，政府部门需要认真思量，企业投资方也应该考虑自己的资金、运营管理实力，不应带有投机行为。南京龙潭物流基地、上海西北物流园区、深圳平湖物流中心、浙江传化物流基地均属于此类项目。

保税类物流项目

保税物流园区目前已经成为各界关注的焦点，由于其特有的政策优势比其它物流类项目更具有竞争力，其一般享有出口加工区和保税区的双重优势，是向自由贸易区过渡过程中的一个中间产物，目前很多地方政府以争取建立保税物流园区作为自己公关的重点，以此吸引外部投资，各大港口城市也纷纷建立保税园区以提升竞争力。来上海港来说，通过建立外高桥保税园区，利用其拥有的进口退税、外汇管理放宽、工商管理放宽、税收优惠、海关监管、通关便利、功能提升等政策吸引企业入驻，目前上海外高桥园区和外高桥港区还在开展区港联动政策，以充分发挥保税园区的各项国家优惠政策，促进区域经济发展。目前，在我国的天津、上海、苏州、青岛、张家港、深圳等地均开展了保税园区建设工作，而且取得了显著效果，正在向全国其它城市铺开。上海外高桥保税物流园区、厦门象屿保税物流园区、青岛保税物流园区、张家港保税物流园区、大连保税物流园区、深圳盐田港保税物流园区、天津保税物流园区等均属于此类项目。

来源：现代物流报