微信导航：北京二手房个税的三种征收方式

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　　微信导航：北京二手房个税的三种征收方式

　　1、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　2、房屋原值明确，票据齐全的情况下，转让住房个税=(转让价-房屋原值-缴纳税金-合理费用)×20%

　　3、不能准确估算房产原值，票据不够完整，地方政府按照住房转让收入的1%-3%来征收。

　　PS：记者向北京市住建委了解到，北京是从2006年开始实行网签制度的，因此在2006年后购买的房屋一般都可以查到房屋的原值。而2006年前购买的房屋，市住建委近年来陆续开始录入。原来价格特别低的房子，可能查询不到房屋原值，只有这类房子有可能按照总房款的1-3%来征收个人所得税。

　　【房屋原值如何核算】

　　【商品房】：购置房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

　　【自建住房】：实际建造费用及建造和取得产权时交纳的相关税费。

　　【经济适用房】(含集资合作建房和安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

　　【已购公有住房】：公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算房价款，再加上公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定交纳的所得收益及相关税费为房屋原值。

　　【城镇拆迁安置住房】：针对不同情况分别作出具体规定。

　　【缴纳税金(相关税费)是什么】

　　纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　【合理费用是什么】

　　“合理费用”包括了对房屋的装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等相关费用。

　　【扣除装修费需要提供的材料】

　　税务部门明确，纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。房主如果出售一套“原值”为200万元的商品房，按照10%计算，经税务机关审核后，最多可扣除20万元的装修费。

　　【以下情况不能扣除装修费】

　　如果“纳税人原购房为装修房”，即合同注明房价款中含有装修费的，铺装了地板，装配了洁具、厨具等，不得再重复扣除装修费用。如果卖房人提供的发票不能满足条件，也不可以扣除装修费用。即凡有下列情况之一的，都不得扣除装修费用：装修费用凭证不是有效发票;发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的;发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。

　　【例：600万豪宅需缴103万税】

　　购买不满5年的豪宅(非普通住房)，将对房屋收取5.5%的全额营业税，3%的全额契税，以及按原房主售房的差额收取20%的个人所得税。

　　以海淀区北部一套房屋为例，2010年，房主以总价300万元的价格全款购买了此房，如今再以600万元的价格出售。减去原总价10%、即30万元的装修款，再减去大约10万元的购房税款，购房人出售这套房屋的所得，就是600万元的总价，减去300万元的购房款，再减去30万元装修款和10万元税款，相当于260万元。而其所缴纳的税款，应该为260万元的20%，即52万元。

　　这也就意味着，如果要出售这套豪宅，全额营业税、全额契税、个人所得税3项相加，交易方应该缴纳103万元的税款。

　　【例：200万普宅需缴21.6万税】

　　如果购房人出于改善的目的，购买一套满5年的二手房，但房主名下仍有其他房产，又应该怎么纳税呢?首先这套房将免除5.5%的营业税，但契税需要按照3%缴纳，同时房主也要缴纳所得的20%作为个人所得税。

　　这也就意味着，如果这套房是售房人在2008年、以100万元全款购买的普通住房，目前售价为200万元，交易方应该缴纳的契税就为6万元。而个人所得税则需要用200万元减去20万元装修、缴纳大约为2万元的税款和原购房款，再乘以20%，即15.6万元。整套房应缴纳的款项即为21.6万元。

　　注：以上内容来自腾讯房产观巢项目，4月3日最新消息：https://www.fanpusoft.com/document/14530/