观察楼市调控不会引发经济“二次探底”

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摘要：从国内经济环境看，2010年上半年经济实现平稳较快增长，经济增速达11.1%。预计三、四季度经济增速将放缓，呈现前高后稳的格局。从国际环境看，全球经济可持续复苏的基础并不稳固，对于陷入债务危机旋涡的欧     从国内经济环境看，2010年上半年经济实现平稳较快增长，经济增速达11.1%。预计三、四季度经济增速将放缓，呈现前高后稳的格局。从国际环境看，全球经济可持续复苏的基础并不稳固，对于陷入债务危机旋涡的欧盟而言，危机似乎刚刚开始。欧盟作为中国第一大贸易伙伴，一旦主权债务危机影响实体经济，同时人民币在美元带动下升值，就可能对中国的出口产生一定的冲击。基于国、内外的经济环境，市场担心楼市调控会引发中国经济的“二次探底”。

    什么是“二次探底”，许多讨论的口径存在较大差异。一般而言，从经济由衰退到复苏的过程看，所谓的W形复苏即代表着我们所认为的“二次探底”，即经济从衰退出现复苏，然后经过短暂的增长之后，又迅速再次陷入衰退的过程。那么楼市调控会使中国经济从V形复苏转变为W形复苏，从而陷入“二次探底”的困境吗？不会。原因在于，一方面，中国房地产市场并不存在全国性的泡沫；另一方面2010年保障性住房的大规模开工将冲销商品房投资的减少，总体上房地产新增固定资产投资增速不会减慢，对经济增长的贡献将至少和2009年持平。

    新一轮调控不会改变地产行业的上行趋势，相反，挤出部分城市的局部泡沫对整个行业来讲是一次良性的调整，而且未来地产行业的结构布局也将更为优化。首先，根据我们的分析，由于不存在全国性泡沫，新一轮地产调控的指向应该是房价上涨过快的一线城市，而不是一刀切地打压整个行业，经济周期本身决定了这次的调控将以不影响经济增长为底线。从2009年的数据上看，一线城市房价对整个楼市走势影响较大，一线城市的地产调整必然会对全国的调控产生影响。

    其次，城市化是地产行业上行发展的长期驱动力。城市化方向不变，基础设施建设和房地产行业的发展趋势会伴随整个城市化进程。截至2009年我国城市化为46.6%，这一数字不但远远低于发达国家，也低于东亚新兴市场经济体。

    随着住房和城乡建设部与地方政府签订保障性住房建设责任状，保障性住房问责机制进入实质性实施阶段，地方保障性住房建设的力度会大幅提高，并有可能在一定程度上扭转过去地方政府没有激励、建设进度低于计划的情形。

    从2010年的建设计划看，全国拟新增保障性住房300万套，各类棚户区改造280万套，农村危房改造120万套，游牧民定居6万套，共计706万套。考虑到严格的地方政府问责机制以及住建部与各地方政府签订的2010年保障性住房建设目标责任书，2010年保障性住房的开工目标将被严格执行。同时，按照以往的住房开工进度，预计保障性住房的开工量不会在全年均匀分布，而是呈现“前低后高”的走向，因此，2010年三、四季度的开工量将占有更多的比重。如果按平均每套60平方米匡算，那么2010年706万套的保障性住房所形成的新开工面积将达到4.2亿平方米。

    截至2010年4月份，房屋新开工面积累计同比增长64%，共计完成4.57亿平方米。从数据上观察，2010年前四个月的新增房屋新开工面积是1998年房改以来的最大值。在房地产新政的影响下，房地产开发企业在剩下几个月的开工量将出现下滑趋势。下滑的幅度以及对全年新增开工面积的总体影响，可以参照2009年的下限进行估算。2009年前9个月新开工面积一直负增长，直到10月份才由负转正，这是历史上新开工增速最低的一年，如果以此为参照，2010年全年纯粹的商品房开工面积将为4亿平方米（前4个月）+6.7亿平方米（后8个月）=10.7亿平方米。2010年全年的新开工面积总量将为4.2亿平方米（保障性住房）+10.7亿平方米（纯粹商品房开工面积）=14.9亿平方米。

    依此计算，2009年房地产新开工面积为11.5亿平方米，房地产新增固定资产投资为1.8万亿元，按照同样的比例，2010年房地产新增固定资产投资将为2.3万亿元。如果考虑农村危改房建设的变数较大，即使把这一部分扣除，2010年的保障性建设目标也为580万套，由此形成的新增房地产固定资产投资也将为2.2万亿，如果这一计划得到很好实施，则可保证2010年的GDP增长不会因为房地产新政而受到冲击。